35 metros útiles e inodoro independiente, requisitos mínimos de la vivienda en Donostia

La presencia en un conocido portal inmobiliario del anuncio de un piso de 12 metros cuadrados en pleno centro de Donostia causó gran revuelo la pasada semana. En concreto, el anunciante, que retiró el piso en pocas horas, ofrecía a la venta un minipiso de 12 metros cuadrados en la calle San Martín por 150.000 euros (12.000 euros el metro cuadrado). Desde el Ayuntamiento de Donostia, lo tienen claro: no es una práctica común en la capital guipuzcoana, y menos para la venta como vivienda habitual, pero sí que es una modalidad que comienza a repetirse en espacios preparados para apartamentos turísticos. De la misma opinión se muestran en el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa. Su presidente, José Luis Polo, asegura no tener "constancia" de que estas prácticas sean normales en Donostia, aunque también reconoce que "no es la primera vez que pasa".

Por ello, ante una situación de este tipo, el planteamiento de partida debe ser: ¿estamos hablando realmente una vivienda?

La concejal de Urbanismo, Nekane Arzallus, responde de forma rotunda: no. Para que un espacio logre el permiso de habitabilidad en Donostia, debe incluir una serie de " requisitos mínimos", entre los que se encuentra que la superficie útil sea, al menos, de 35 metros cuadrados y que, al menos el inodoro y el lavabo tengan una estancia independiente, tabicada.

Así lo recoge la ordenanza municipal, que contempla también otra serie de especificaciones, tales como que la altura mínima de la vivienda será de dos metros y medio en el 70% de la superficie de la vivienda o que todas las estancias tengan hueco a las fachadas exteriores del edificio o a un patio de manzana, y en el caso de estancias situadas bajo cubierta, a dicha cubierta.

En el caso del piso de la calle San Martín, pese a que su dueño lo ofrecía como "ático muy soleado", "con todas las comodidades", lo cierto es que apenas existía espacio entre el retrete y la pared, había que saltar por encima del inodoro para poder acceder a la ducha, un pilar tapaba el lavabo del espacio habilitado como cocina y el colchón ocupaba toda la superficie útil de la vivienda. " De ninguna manera reúne las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad para poder vivir", destaca Arzallus, que recuerda una situación similar en la Parte Vieja: "Era una habitación con un retrete y una ventana, todo en el mismo espacio, que venía de una segregación que se había hecho sin licencia. En una habitación no se puede hacer una cocina, un baño y un sofá cama. En ningún caso", insiste.

Sótanos y bajocubiertas

Ante esto, Arzallus advierte que sí existen espacios calificados como vivienda en el catastro pero que carecen de licencia de habitabilidad. "Lanzo un aviso a navegantes, porque que en el catastro aparezcan como vivienda no significan que tengan permiso. Por eso, recordamos que el Departamento de Urbanismo está para informar y que no cuesta nada hacer la consulta antes de comprar, porque luego el problema para el comprador es para siempre, porque nunca se va a poder legalizar ese espacio".

Además, hoy en día es una información que se puede consultar de forma sencilla por Internet: "El archivo histórico del Ayuntamiento está casi todo digitalizado".

Este tipo de fraude es una situación que se repite en espacios como sótanos, semisótanos, entreplantas o bajocubiertas. "Ojo", advierten desde Urbanismo: "Cuidado también con todo lo que se vende como estudio, loft... Si aparece así en un anuncio, no es una vivienda".

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La responsable de Urbanismo del Ayuntamiento de Donostia indica que se está llevando a cabo el análisis de este tipo de situaciones: "Siempre hay datos o denuncias de vecinos y es algo que controlamos y perseguimos, porque entendemos que no son espacios que reúnan las condiciones mínimas para vivir". E insiste: " Nos llegan ondas, sabemos que la gente está segregando bajocubiertas, convirtiendo trasteros en viviendas aunque encaminadas no a una solución habitacional permanente sino como piso turístico, pero no es fácil, porque tienen que tener agua, contadores... Cada día es más difícil y las alarmas saltan enseguida".

En el caso de detectarse incumplimientos, el Ayuntamiento ordena el cese de uso de esa superficie y las sanciones "son importantes".