Cambio de ciclo en la vivienda

Donostia – Es la compra más importante para la gran mayoría de la población en toda su vida, lo que hace de ella una materia de interés perenne. El mercado de la vivienda ofrece visos de asomarse a un cambio de ciclo, con un descenso de precios originado por una caída general de la demanda. No se esperan desplomes ni alteraciones drásticas, sino más bien ajustes correctores de la fuerte subida de 2022. La CAV y la Comunidad Foral de Navarra estarán en ese estrato, con tenues bajadas, sobre todo en las viviendas usadas, la franja en la que concentran su mirada el mayor número de compradores y vendedores.

La reciente publicación de las estadísticas sobre el valor tasado medio de la vivienda libre (nueva y usada) en el año 2022 por parte del Ministerio de Transportes permite observar la evolución del crecimiento a lo largo de ese año, puesto que a nivel estatal, de media, se pasó de los 1.734 euros por metro cuadrado en el primer trimestre a los 1.749,2 del último. La cifra final a nivel estatal de 2022 representa, asimismo, un incremento porcentual del 3,3% sobre los 1.694,1 euros de final del año 2021. Niveles de hace una década, cuando la vivienda empezó un leve descenso, derivado de la imposición en todo el panorama social de unos severos recortes tras la crisis originada en los mercados financieros. En comparación con el año 2019, el precio del metro cuadrado se ha elevado un 5,83%. La CAV, como es habitual, se sitúa por encima de esos niveles. Los 2.517,1 euros representan un porcentaje del 2,5% más que en 2021 y del 3,8% superior al marcado al cierre de 2019, el último ejercicio antes de la pandemia.

La subida en el mercado vasco ha sido más matizada, ya que se procede de una situación anterior en la que los precios ya eran altos. Llama especialmente la atención el caso de Navarra, la comunidad en la que se ha producido la mayor subida interanual del Estado (6,1%), al alcanzar los 1.547,2 euros, que a su vez suponen un 5,4% más que en el año 2019. Otros informes, como el de la tasadora Tinsa, reflejan incrementos superiores a los del Ministerio, con una media estatal del 8,1% más caro en 2022 respecto al año anterior. Aun así, destaca Tinsa en su análisis, “el valor medio en España se encuentra un 18,7% por debajo de los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria”, que llegó a su cénit en 2006 y 2007, con sobrevaloraciones de la vivienda superiores entre el 20% y el 30% a su valor real.

Pese a la subida de precios, el mercado vivió una época de gran actividad a lo largo del pasado año, con casi un 15% más de transacciones que en 2021, según los datos del INE, que incluyen tanto vivienda nueva como de segunda mano. En la CAV, ese porcentaje fue del 9,8%, mientras que Navarra registró una caída del 0,5%, la única a nivel territorial en el Estado. No obstante, el ascenso se concentró principalmente en el primer semestre debido a que los precios aún estaban relativamente contenidos por el impacto de la pandemia, no había incrementos en los tipos de interés y el ahorro generado durante las restricciones permitió a muchos potenciales compradores dar un paso adelante.

Nueva situación

Sin embargo, como explica María Cruz Ibáñez, delegada en Euskadi de la firma Sociedad de Tasación, las últimas estadísticas del año pasado “ya reflejan una desaceleración en la velocidad de estos incrementos”. A su juicio, esta caída en la demanda parece indicar que “el ciclo inmobiliario actual, cuya duración aproximada es de ocho años, está llegando a su fin”. Además de las subidas generales en el precio de la propia vivienda, la inflación descontrolada y las sucesivas subidas de tipos de interés –con el euríbor rebasando ya el 3,5%– están frenando la demanda.

Este incremento de los tipos de interés “está frenando un número relevante de adquisiciones de vivienda” ante la imposibilidad de hacer frente a las cuotas hipotecarias, subraya la delegada de Sociedad de Tasación. “Además, se debe tener en cuenta la escalada de precios generalizada, y el impacto que ello tiene en los hogares, lo que conlleva una reducción de su poder adquisitivo y, por tanto, de la renta disponible”, explica María Cruz Ibáñez. Con los altos niveles de precios, muchos propietarios han optado en el último año por vender antes que alquilar, pero el mercado está en una situación en la que la oferta va a seguir siendo mayor que la demanda; es decir, que sigue habiendo más viviendas que clientes dispuestos a adquirirlas.

Pero, como indica la delegada de Sociedad de Tasación, esta situación es mucho más palpable en el mercado de vivienda de segunda mano que de obra nueva, “donde se está vendiendo prácticamente bajo demanda”. La vivienda usada, en cambio, “podría sufrir mayores ajustes en actividad y precios”, que dependerán “del tiempo que duren los tipos de interés altos y de la evolución del empleo que, hasta el momento, muestra solidez”.