Vender una vivienda no solo supone recibir dinero, también implica unos gastos que, de manera general, oscilan entre el 5% y el 15% del precio de venta del inmueble. Pero estos se pueden reducir, eliminar por completo o dispararse sin remedio. Aunque el abanico de supuestos es muy amplio, todos se rigen por las mismas normas, por lo que conviene conocerlas para calcular los gastos desde el principio y así evitar sorpresas desagradables.
Pero, ¿cuáles son y cuánto cuestan estos impuestos? Los tributos que derivan de la venta de una vivienda suponen los mayores gastos en este tipo de transacciones, en especial cuando el inmueble se adquirió a un precio mucho más bajo del que se vende. En estos casos, el vendedor está sujeto al pago de tres impuestos: el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU, también conocido como plusvalía municipal) y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
¿Se paga siempre el IRPF?
El IRPF se aplica sobre las operaciones comerciales y en el caso de la venta de un inmueble se calcula en función de la ganancia patrimonial, -si es que la hubiera- y se paga al año siguiente de la transacción a través del modelo habitual de la declaración de la renta.
¿Qué se considera ganancia patrimonial? Se denomina así a la situación en la que la persona que vende el inmueble obtiene por ello un beneficio económico. Es decir, la vende por más dinero que el que pagó por adquirirla. Para saber exactamente la cuantía de la ganancia patrimonial entran en juego dos conceptos: valor de transmisión y valor de adquisición.
El primero, el valor de transmisión, se refiere, de manera general, al precio de venta menos los gastos y tributos. Es decir, es el dinero que realmente le quedará al vendedor al final del intercambio. El segundo, el valor de adquisición, hace referencia al precio de compra, más los gastos y tributos asociados a esa operación.
Si el valor de transmisión es superior al de adquisición, se considera que hubo ganancia patrimonial y, en ese caso, se aplica el IRPF. Pero, ¿cuánto pago? Hasta los primeros 6.000 euros de ganancia se aplica una retención del 19%. Entre los 6.000 y 50.000 euros, corresponde aplicar un 21%, y en ganancias patrimoniales que superan los 50.000 euros, se aplica un 23%. Por tanto, si no hay ganancia patrimonial, no hay por qué pagar este impuesto.
Plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) lo aplican los ayuntamientos sobre el incremento del valor del terreno durante los años en que haya sido propiedad de la persona que ahora lo vende.
Al ser un impuesto por terrenos de naturaleza urbana, para calcularlo hay que saber tanto el valor catastral de la vivienda como los años que el vendedor y ha tenido el inmueble en propiedad. Una vez conocido el valor catastral, se aplican algunas variables, entre ellas el tiempo en el que el propietario ha sido el dueño de la vivienda en venta.
La plusvalía municipal se liquida ante el ayuntamiento que corresponda y, por lo tanto, no tiene nada que ver con el precio neto de la vivienda. sin embargo, puede haber una excepción del pago de la plusvalía, tal y como sucede con el IRPF. Para ello, la vivienda tiene que haber sido vendida a pérdida; es decir, que el precio de venta ha sido inferior al de compra.
El impuesto sobre bienes inmuebles
El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que se paga todos los años, es directo y se impone por el hecho de ser titular de una vivienda. Cada Ayuntamiento gestiona la fecha límite en la que efectuar el pago, aunque como regla general se lleva a cabo cada 1 de enero y por tanto, lo paga quien figure como titular del inmueble en esa fecha.
Ahora bien, ¿qué ocurre con este impuesto si vendo la casa en junio? Vendedor y comprador deben pagar la mitad del IBI. Aunque este impuesto se puede incluir en la negociación de venta del inmueble, lo más adecuado es que el vendedor lo asuma y lo deje listo para la venta sin ninguna deuda antes de hacer cualquier transacción sobre el bien raíz.