El 20 de agosto de 2012, un fenómeno, hasta entonces desconocido, aterrizaba en las calles del Casco Viejo de Pamplona: el apartamento turístico.
El primer piso de estas características abrió en Mercaderes 18 y desde ese momento las aperturas no han cesado.
En la actualidad, en Pamplona hay 229 viviendas turísticas registradas en el portal de transparencia del Gobierno de Navarra y 131, el 57,20%, se localizan en el Casco Antiguo.
Estafeta, la calle más famosa de la ciudad, alberga 15 de los 131 apartamentos. Muy pocos edificios se libran de los pisos turísticos, que se ubican en los portales 5, 7, 12, 15, 16, 22, 31, 37, 39, 49, 61, 63, 75 y 83.
Estafeta, la calle con más apartamentos turísticos del Casco Viejo, con 15.
En segundo lugar, la calle Dormitalería, donde se sitúan 13 viviendas para turistas. Ocho de ellas se concentran en El Dormitalero SL, representado por Carlos López Saralegui, un proyecto en el portal 18 que vio luz verde del Ayuntamiento de Pamplona en enero de 2018.
La tercera posición es para la calle Pozo Blanco con 12 apartamentos. 10 de los 12 pisos se aglutinan en el portal 20, bajo el nombre Pamplonapartments. Le siguen de cerca Mercaderes y Calderería, con ocho viviendas cada una, y Navarrería con siete.
Los otros 68 apartamentos están diseminados por casi todas las calles del Casco Viejo: Descalzos, Mayor, Nueva, San Gregorio, San Nicolás, Duque de Ahumada, Plaza del Castillo, Zapatería, Carmen, San Antón, Santo Domingo, Curia, Merced, Tejería, Mañueta, Calceteros, Jarauta, Compañía, San Francisco, Ansoleaga, Plaza Consistorial, Recoletas, Redín, San Saturnino, Chapitela, San Lorenzo, Paseo de Sarasate...
Los pisos turísticos se dividen en cuatro categorías en en función de su calidad: lujo –cuatro llaves–, primera, –tres llaves–, segunda –dos llaves– y el último rango, tercera, con solo una llave. 15 de los 131 apartamentos, el 11,45%, son de primera categoría, 50, el 38,16%, de segunda y la mitad, 66, de tercera categoría.
Según el decreto foral 230/2011, que dicta los requisitos que deben cumplir los apartamentos turísticos en Navarra, los pisos de tercera categoría, el 50,38% de los que existen en el Casco Viejo, no están obligados a ofrecer los siguientes servicios: ascensor, aparcamiento, internet, lavavajillas, teléfono, servicio de limpieza, secador de pelo y de toallas o climatización en habitaciones y zonas comunes. Además, la ley establece que debe haber un baño por cada seis huéspedes.
El boom, en 2017
El primer apartamento turístico en el Casco Viejo abrió el 20 de agosto de 2012. Durante los siguientes cuatro años, el Ayuntamiento concedió 17 licencias de apertura: una en 2013, ninguna en 2014, nueve en 2015 y siete en 2016.
En 2017, se produjo el boom. 44 pisos, el 33,58% de los 131 que existen en la parte vieja, se inscribieron en el Registro de Turismo del Gobierno de Navarra. En un abrir y cerrar de ojos, el Casco Antiguo pasó de 18 a 62 apartamentos registrados legalmente y que se identificaban en la vía pública con las placas de AT, Apartamento Turístico.
Al mismo tiempo, muchas personas se saltaban la ley y promocionaban su piso en el mercado negro. Ante la “altísima oferta ilegal”, el Gobierno de Navarra puso en marcha, en marzo de 2017, un Plan de Inspecciones para detectar este tipo de negocios que se publicitaban a través de portales de internet y plataformas de alquiler on line.
En octubre de 2017, tan solo siete meses después, el Ejecutivo foral ya había sancionado a más de 20 pisos clandestinos situados en el Casco Viejo. En marzo de 2020, la cifra ascendía a 81 pisos ilegales en la parte vieja de Iruña.
Desde 2020 hasta la actualidad, han abierto 51 apartamentos más en el Casco Antiguo, hasta alcanzar las 131 viviendas turísticas. En ese mismo periodo, el Ejecutivo foral ha abierto 20 expedientes sancionadores a titulares de pisos turísticos en Pamplona que no estaban inscritos en el Registro de Turismo.
Además, el Gobierno de Navarra ha requerido a las plataformas Airbnb y Booking los datos identificativos de 70 apartamentos turísticos de la ciudad que son sospechosos de no estar inscritos en el Registro de Turismo de Navarra, algo que, según la actualizada normativa foral, es obligatorio.
Las actuales condiciones
Además de poner coto a los pisos clandestinos, el Ayuntamiento de Pamplona endureció las condiciones para conceder nuevas licencias de apertura a hoteles y apartamentos turísticos. Para ello, en noviembre de 2019, el Consistorio modificó dos normas urbanísticas –el Plan General y el Plan Especial de Reforma Interior (PEPRI)– que regulan los usos de residencia eventual.
En primer lugar, se limita los nuevos apartamentos turísticos a la primera planta de los edificios siempre que no se supere el 25% de estos negocios en el bloque. Es decir, si en un portal ya hay viviendas que se destinan a turistas, es muy difícil que se cumpla el porcentaje y que no se autorice la licencia de apertura.
En segundo lugar, no se puede instalar más de un piso turístico por portal si comparten acceso con los vecinos. Además, la suma de estos negocios no puede superar los 200m2 en un bloque.
El Ayuntamiento también impuso nuevas condiciones a las empresas que quieren levantar un conjunto de apartamentos turísticos en un edificio completo. El proyecto, según la normativa municipal, no puede ocupar más del 25% de la manzana.
Esta medida supuso dar luz verde al proyecto de Unzu, un hostel de 277 plazas que llevaba paralizado desde 2017, cuando el anterior equipo de Gobierno, liderado por Joseba Asiron, impuso una moratoria de nuevas licencias turísticas en la ciudad. Las obras en los bajos del futuro hostel, en la calle Mercaderes y la plaza de los Burgos, empezaron a finales de febrero.
La actual normativa urbanística también permite que un vecino alquile habitaciones de su residencia habitual con fines turísticos. Este espacio, incide la legislación, no debe supere los 50m2.