Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes para individuos y familias. Pero en Euskadi no es -y tampoco lo ha sido en el pasado reciente- un paso sencillo. Los precios de la vivienda nunca han sido asequibles y existen indicadores que corroboran que el panorama se está complicando cada vez más. El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación (ST), consultora especializada en valoración de inmuebles, revela que en Euskadi hacen falta 8,1 años de salario íntegro de una persona para acceder a una vivienda de tipo medio. Es el valor más alto, según sus estadísticas, desde hace diez años.
El último informe sobre 'Tendencias del Sector Inmobiliario' de ST permite conocer la evolución de este índice en Euskadi, con valores siempre por encima de la media estatal, que es actualmente de 7,7 años. Concretamente, desde el segundo trimestre de 2014, cuando alcanzó los 8,6 años, no figuraba en un período tan alto. Desde entonces se había producido un suave descenso, roto en 2018, cuando se cerró el año en un valor de 6,8. Desde ahí la subida ha sido continuada, siendo incluso más acentuada en los años 2020 y 2021, cuando la situación de ahorro generada en pandemia y la fuerte demanda elevaron los precios y, en consonancia, el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda. Las razones de que en Euskadi este índice alcance una estimación tan alta son varias. Como explica María Cruz Vadillo, delegada general de Sociedad de Tasación en Euskadi, “esta situación se debe a que, si bien los salarios en esta comunidad son más elevados que la media, el precio de la vivienda también lo es, ya que se trata de la cuarta autonomía con el precio unitario más alto (2.477 euros el metro cuadrado). Así, en proporción, el índice de esfuerzo es más elevado que en el conjunto de España”. De hecho, solo Baleares (18,6 años), Madrid (9,3) y Catalunya (8,9) presentan valores superiores. Son también las comunidades con los precios medios más altos.
Pero existen otros motivos. En términos generales, las subidas salariales no están logrando compensar los incrementos de precios en la vivienda de segunda mano y mucho menos en las de nueva construcción. La vivienda se encareció en Euskadi un 6,4% el pasado año, la mayor subida en 15 años, desde que 2007 su precio subiera un 8,2%, según los datos del INE. Desde que en 2015 comenzó a subir de nuevo, el precio de la vivienda en Euskadi no había registrado ningún crecimiento por encima del 5,4%, que se marcó en 2018. Por otra parte, los sueldos no van en la misma línea. La última edición de la Guía Salarial de Euskadi, elaborada por la consultora LKS Next, recoge subidas medias en los sueldos en 2022 de entre el 3% y el 4%, porcentajes también por debajo del IPC general. Los 2.477 euros el metro cuadrado de media es una cifra muy por encima de la media estatal (1.820), si bien, como subraya la delegada de Sociedad de Tasación en Euskadi, ”si se compara el dato de mediados de este año con el de hace una década, se observan incrementos del 3,4% en Euskadi y del 13,9% en el Estado”, respectivamente.
Además, las subidas de tipos de interés decretadas por el Banco Central Europeo desde el año pasado están empujando hacia arriba la tasa del Euríbor, el indicador de referencia para las hipotecas a tipo variable. Su baremo actual (4,1%) encarece enormemente la financiación de los créditos, a los que resulta cada vez más difícil acceder. “La subida de tipos de interés por parte de los bancos centrales y, por tanto, de los ofertados por las entidades de crédito, está mermando el acceso a la vivienda”, confirma Vadillo. Además, según los expertos, a la hora de solicitar una hipoteca hay que tener en cuenta que va a ser necesario aportar por adelantado alrededor del 20% del precio, ya que raramente una entidad va a financiar más del 80% del valor total. Asimismo, a la hora de conceder el préstamo, el banco examinará si la cuota hipotecaria supera el 30% de los ingresos mensuales, el porcentaje que no se aconseja rebasar para no comprometer la salud financiera.
Las estadísticas de Sociedad de Tasación abarcan hasta el año 2007, lo que permite también visualizar la situación previa a la Gran Recesión de comienzos de la década pasada. Ese mismo año se cerró con una estimación de 13,1 años en el índice. Era un tiempo de apogeo de la burbuja inmobiliaria que había comenzado unos pocos años antes. Los datos de Idealista permiten comprobar que a comienzos de la década pasada aún se superaban con holgura baremos de 3.200 euros el metro cuadrado.
Existe otro indicador que ofrece una medida sobre las complicaciones a la hora de acceder a una vivienda en Euskadi. El Índice de Accesibilidad Inmobiliaria, elaborado también por Sociedad de Tasación, determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados. El valor idóneo son 100 puntos; cuanto más inferior sea a ese baremo, en peor tesitura se encuentra el potencial comprador. “Al cierre del tercer trimestre se sitúa en 68 puntos en Euskadi, lo que supone un descenso del 27,7% respecto a hace un año, cuando estaba en 94 puntos”, explica María Cruz Vadillo. De cara al futuro, “prevemos una tendencia hacia la estabilización en las subidas de precios”, asegura la representante de Sociedad de Tasación. “Tanto en la CAV como a nivel español observamos una misma tendencia: el precio continúa subiendo, pero con un ritmo cada vez más moderado. A tenor de la moderación que estamos viendo en el aumento de los precios, el actual ciclo inmobiliario podría estar cerca de un nuevo punto de inflexión, como consecuencia del escenario de volatilidad y la consecuente política monetaria restrictiva adoptada por el BCE para controlar la inflación”, concluye.