El precio de la vivienda sigue en aumento y con este son ya 32 meses consecutivos sin que las cifras desciendan. Un aumento que trae consigo una percepción generalizada de los ciudadanos de que se aproxima una burbuja inmobiliaria.
Sin embargo, los expertos aseguran que los datos están aún muy lejos de los del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.
La ‘Radiografía del mercado de la vivienda 2021-2022’ de Fotocasa revelaba el pasado miércoles que el 46% de los españoles cree que se avecina una burbuja inmobiliaria, frente al 38% que lo creía en 2021.
Esta sensación se moderó en el año 2020, con el estallido de la pandemia, pero a partir de entonces cobró más fuerza y ahora se sitúa en una importancia media entre los ciudadanos de hasta 6,3 puntos.
La directora de estudios y portavoz del portal Fotocasa, María Matos, explicaba tras publicar el informe que “entra dentro de la normalidad que los ciudadanos perciban riesgo frente a una burbuja”.
AUMENTO DE PRECIOS
Según Matos hay “poco ‘stock’ disponible” pero una gran demanda, lo que está calentando el mercado.
Si la demanda es alta, pero no hay suficiente oferta para darle salida, lo que ocurre es que la cuerda de precios se tensa. Así, son ya 32 meses consecutivos los que se suman con el precio de la vivienda en aumento.
De todas formas, Borja Mateo, experto en mercado inmobiliario, explica que los precios de compraventa de los pisos entre el año 2007 y el 2015 tuvieron que bajar de una media el 55 % en términos nominales. Actualmente ha subido, pero estamos todavía en una bajada con respecto al año 2007 de precio de compraventa media entre particulares de alrededor del 20 %.
ESCALADA DE COSTES
Además, a esta escasez de producto en un momento de alta demanda, se suma la escalada de los costes de construcción por los precios en las materias primas, que también llevan al aumento del precio de la vivienda.
Esta subida de los precios es el elemento principal que lleva a la ciudadanía a percibir el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria, con su consiguiente estallido que genera una espiral descendente en el mercado inmobiliario y afecta a la economía en general.
El estallido de una burbuja inmobiliaria es la ruptura de la dinámica de aumento de precios que caracteriza a un mercado inmobiliario sobrevalorado. Este fenómeno se produce cuando el aumento de precios se detiene o incluso se produce un descenso, lo que lleva a que muchos propietarios se vean obligados a vender a un precio inferior al que pagaron por sus viviendas.
COMPRA FRENÉTICA
Matos argumenta que este déficit de oferta se debe a que la actividad inmobiliaria en 2021 fue frenética, con récords de compraventas y alcanzando el mejor año hipotecario de los últimos diez años. Mateo además, añade que esta situación se debió a que “como los potenciales compradores veían venir una subida de los tipos de interés, muchos de ellos se lanzaron a comprar vivienda”.
No obstante, las cifras se encuentran un “34% por debajo de los precios máximos alcanzados durante el periodo del ‘boom’” como para situarnos en un escenario cercano a una burbuja inmobiliaria, aclara María Matos.
Aunque sí es cierto que comprar un piso en España es, en el primer trimestre de 2022, un 8,5% más caro que hace un año, según los últimos datos del INE.
Es la mayor subida de precios vista desde el segundo trimestre de 2007, hace 15 años, cuando el ladrillo estaba en el clímax de la burbuja. Entonces, la vivienda venía de dispararse un 11,6 %.
Sin embargo, “las circunstancias son mejores y los precios son de media mucho más bajos que en 2007”, dice Mateo.
En 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria, el metro cuadrado se llegó a pagar en España hasta los 2.147 euros, que cayó hasta los 1.306 euros el metro cuadrado en el año 2014 y comenzó la recuperación durante el siguiente año.
Al cierre del segundo trimestre de este año, el precio se sitúa en los 1.686 euros el metro cuadrado. Una cantidad que roza la cifra que se alcanzaba tres años antes del estallido de la burbuja de 2008. En 2005, el metro cuadrado se situaba en 1.701 euros.
PERCEPCIONES
Esta percepción de una nueva burbuja inmobiliaria es especialmente notable en Madrid y en Cataluña, donde la sensación de proximidad a una burbuja inmobiliaria crece hasta los 6,3 y los 6,2 puntos sobre diez, respectivamente.
La edad también influye en la percepción que se tiene sobre el mercado. Así, entre los mayores de 18 años, el 74 % muestra que el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado en la mentalidad española.
Además, hay algunas percepciones sobre el mercado que se han ido reforzando durante el año. Entre ellas el número de personas que considera que un piso es la mejor herencia que puede dejarse a los hijos. A día de hoy el 51% de los ciudadanos tiene esta opinión.
Otra percepción que sale reforzada es la idea de que vivir de alquiler es tirar el dinero, con una media de seis puntos sobre diez.
Opinión que, unida al decrecimiento de la idea de que la tendencia del mercado es alquilar más y comprar menos, hace que aumenten las opiniones que invitan a la compra de vivienda sobre la de alquilar.
UNA POSIBLE ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
“Dejarán de subir los precios de los pisos e incluso podrían comenzar a bajar”, aclara el experto Borja Mateo
Se esperan algunos meses más de aumento en los precios de la vivienda aunque, el experto en mercado inmobiliario, Borja Mateo, prevé que de aquí a unos meses se estabilicen los precios.
Mateo considera que, si los tipos de interés continúan subiendo y “es posible que sigan subiendo porque la inflación permanezca alta durante un tiempo”, disminuirá el diferencial que haya entre inflación y tipo de interés de financiación de hipotecas y, por tanto, “dejarán de subir los precios de los pisos e incluso podrían comenzar a bajar”.
Su opinión es clara y es que “a medio plazo, de aquí a seis o doce meses, los precios de la vivienda van a tender a estabilizarse”.
El experto cuenta que “tal vez los periodos de venta de los pisos sean más largos” ya que habrá vendedores que sigan intentando vender a precio de pico (precios de hace dos o tres meses), se contraerá la demanda y no podrán vender a dicho precio.
A esto se le sumará la inflexibilidad a bajar el precio porque los vendedores “ven como inconcebible que el precio pueda bajar”, asegura Mateo. Sin embargo, el experto explica también que la inflexibilidad es mucho menor ahora de lo que era en el año 2007.
Después, vaticina Mateo, nos encontraríamos ante un periodo de aumento del número de los pisos de alquiler con su consiguiente bajada en los precios de las rentas y, por último, los vendedores comenzarían a bajar también los precios de las viviendas en venta.
Si estás predicciones se cumplen, estaríamos ante una estabilización del mercado inmobiliario que nos alejaría de la crisis que ya vivimos en 2008.
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