José María Aierdi: "Etxabakoitz será una oportunidad para crecer el parque público de alquiler con más de 2.000 viviendas"

El departamento de Ordenación del Territorio y Vivienda dle Gobierno de Navarra trabaja en dos líneas paralelas: regenar solares vacíos o en desuso de la ciudad y fomentar el alquiler público en nuevos suelos

Se reactiva el plan de Etxabakoitz 11 años después de su impulso por parte del Gobierno de UPN: 2,5 millones de m2 adquiridos por promotoras en los años de la especulación urbanística.

–Fue un diseño y un planteamiento de PSIS de otra época por muchas razones, porque es un ejemplo de esas políticas clientelares de la época de aquellos gobiernos de UPN. Los promotores compraban los terrenos y hacían una propuesta urbanística desde la gestión pública pero atendiendo a intereses privados sin tener en cuenta el interés real de la ciudadanía, y alejadas de un modelo de urbanismo más compacto. Operaciones que buscaban el negocio, primero en la recalificación de suelos y por tanto en obtención de plusvalías rápidas que lo único que hacían era encarecer las propias promociones, y después pensando en la producción de vivienda como un producto de mercado y no en respuesta a las demandas sociales. Cuando nació el PSIS se plantearon 3.000 viviendas, luego fue creciendo. Fue además una negociación nefasta con Adif que se comprometía a ejecutar unas inversiones a cambio de los suelos que aportaba (la estación de San Jorge y el actual trazado ferroviario) y que se quedaba el Gobierno foral. Los costes de construcción de la nueva estación que asumía el Gobierno foral ascendían a 105 millones cuando la valoración de los suelos que se ha hecho este año es de entre 41 y 51 millones.

Más de 60 millones costaba la indemnización prevista para la salida de Huntsman... ¿Cómo encaja esta empresa en el nuevo PSIS?

–Otra negociación más parecida a la del hermano de Zumosol entre el Gobierno de Navarra y la empresa química. Se prometían 64 millones para su cierre, traslado y construcción de la nueva planta en otra ubicación de Navarra cuando el proyecto de reparcelación valora en 33 millones el pago que habría que hacer a la empresa. Un informe de Iruretagoyena entiende que el acuerdo decae y hay que volver a hablar. Habrá que ver cómo ha cambiado la actividad y si está condicionada por el decreto de seguridad. Se verá en el proceso participativo.

¿Cuáles eran los principales inconvenientes del plan?

–El ámbito tenía dos problemas, uno ferroviario -el trazado del TAV- que condicionaba el desarrollo residencial y la presencia de empresas por su actividad de alto riesgo que requerían una zona de protección por ley (Huntsman). Además, el proyecto original establecía unas condiciones de desarrollo pensadas en la época del ladrillo, con una única área de reparto y una unidad de ejecución, muy alejado de la realidad del mercado. Y con 9.000 viviendas que necesitaban -en función de la demanda- hasta 16 años para completar su desarrollo con el riesgo que ello acarreaba para las empresas que debían adelantar los gastos de urbanización. También se engañaba a los ayuntamientos porque la viabilidad del ámbito no sólo era con usos residenciales sino de actividad económica que no eran reales. Nasuvinsa hizo un informe en la legislatura pasada de cómo veíamos el tema y apuntaba a la necesidad de modificar el PSIS, y es lo que ha acordado el Consorcio por unanimidad. Ahora hay que hacer un proceso de participación que lo va a liderar el departamento de Cohesión Territorial para que vecinos, propietarios y empresas del ámbito puedan aportar ideas.

¿Cambiar comercio por vivienda es la principal aportación del nuevo PSIS que pasa de 9.000 a 11.733 viviendas?

–En plantas bajas y para comercio de proximidad se planteaban 88.700 metros cuadrados que se mantienen, sin embargo en parcelas aisladas el comercio y terciario pasa de 226.000 a 16.0000. También los nuevos parques de actividad económica previstos entorno a la Avenida Aróstegui y la nueva estación se reducen de 315.0000 a 100.0000 m2. Se eliminan en total más de 400.0000 metros cuadros de uso comercial y terciario que se transforma en residencial manteniendo la edificabilidad global. En total, 11.703 viviendas, con un 66% de vivienda protegida. Va a ser, además, un crecimiento de continuidad con la ciudad. Está conectado con la trama urbana de Pamplona y su Comarca, con fases más realistas y áreas que, una vez se definan, serán autónomas desde el punto de vista de cargas y beneficios, es decir, tienen que ser viables.

¿Qué cambios van a afectar al barrio de Etxabakoitz?

–Se plantea mantener algunos edificios de uso industrial como recuerdo histórico y que se pueden reutilizar como dotacionales para vivienda. También se revisarán algunos derribos con más detalles o el viario previsto entre el grupo Urdanoz y la zona dotacional porque ya no tiene sentido.

¿Va a permitir este plan, con 6.724 viviendas protegidas, ampliar el todavía escaso parque público de vivienda?

–Hay dos vías en las que está trabajando el departamento. Hay zonas que hay que regenerar y que en la nueva ley se plantea intervenir mediante la promoción de vivienda libre y protegida, solares que hay que derribar y construir de nuevo, también solares vacíos... para volver a la ciudad con alma dentro del espacio urbano y no tener que marcharte de la ciudad para acceder a una VPO. Ya estamos haciendo un estudio de parcelas que se puedan transformar, no solo en Pamplona. Por otro lado, en los nuevos crecimientos, estableciendo un porcentaje importante de vivienda en alquiler protegido. Ahí vamos a dar un salto cualitativo importante. En nuestra comunidad no hay un mercado privado de construcción de vivienda en alquiler, y esperamos que haya más empresas interesadas. Mientras tanto, el Gobierno tiene que intervenir calificando parcelas para alquiler público, y Etxabakoitz en ese sentido es una oportunidad.

¿Había suelo suficiente en Pamplona y Comarca sin desarrollar Etxabakoitz?

–Nosotros no coincidíamos con voces de Pamplona en relación a los datos que manejábamos de la oferta de vivienda necesaria. Calculábamos que con los planeamientos municipales de la Comarca de Pamplona y suelos urbanizados o en proceso de urbanización había 5.330 viviendas libres y protegidas: Entremutilvas, Txantrea Sur, Arrosadía, Artiberri, Eulza de Barañáin, Orkoien, Noáin y Ardoi. Más los PSIS de Mugartea y Erripagaña, con otras 1.155, suman casi 6.500 viviendas, sin contar con otros desarrollos puntuales dentro de la ciudad. Por otro lado, salen 5.000 de la modificación de la zona comercial de Erripagaña con 500 nuevas viviendas y la zona de Donapea (4.000 viviendas) con una propuesta planteada desde Galar a Pamplona para desarrollar este área después de una modificación de términos. Había más de 11.500 viviendas en marcha. Con las 11.000 viviendas de Etxabakoitz se convierte en la zona con más capacidad de crecimiento en el conjunto de Pamplona y Comarca. En total, entre todos los sectores, hablamos de un horizonte a muchos años de más de 20.000 viviendas, entorno a la mitad protegidas. Pero más allá del número tenemos que ir a un modelo de construcción compacto, sostenible, en el que se tenga en cuenta la accesibilidad y de movilidad sostenible con un modelo de supermanzanas y movilidad viaria exterior con interiores más peatonales y apostando por la movilidad eléctrica.

¿Cómo se irá ejecutando y cuál será su horizonte temporal?

–Si separamos la zona de la estación de San Jorge se va a poder impulsar un desarrollo gradual que tiene más sentido. Adif hará el nuevo trazado, la eliminación del bucle actual y la nueva estación pero lo último será derribar la estación actual.

¿Y para cuando el TAV en Pamplona? ¿Va a llegar?

–En el primer trimestre de 2023 saldrá a exposición pública el estudio informativo del trazado hasta Zuasti con la sustitución del actual bucle, lo que nos permitirá ser más realista en el desarrollo de este ámbito.

¿Cómo le va a afectar a este proyecto la nueva ley foral de vivienda en tramitación?

–Para la primera quincena de junio deberíamos tener la proposición de la nueva ley foral de vivienda aprobada. En los nuevos desarrollos y modificaciones de planes urbanísticos se establece que la mitad de la vivienda sea protegida, y una tercera parte de esa vivienda protegida de alquiler. Eso significa que en Etxabakoitz salen más de 2.000 viviendas en alquiler protegido.

¿Cómo va a ser el nuevo modelo de alquiler protegido para evitar los guetos actuales?

–Planteamos en la nueva ley de Ordenación del Territorio que ha salido a debate que esas parcelas del Banco Foral de Suelo (las cesiones obligatorias en nuevos desarrollos) se integren en la trama urbana y no segregadas como hasta ahora. Tenemos que provocar en desarrollos como Etxabakoitz esa mixticidad de compra, alquiler... Si uno va a Zurich se encuentra con un 40% de vivienda en alquiler, en manos del Ayuntamiento, y ocupada por gente de diferentes niveles económicos. Aquí en cambio cuando haces muy pocas viviendas de alquiler, tienes mucha demanda y concentras en una misma promoción personas que más necesidad tienen de vivienda y más vulnerabilidad se pueden generar problemas y conflictos. Si damos una respuesta mayor y acompañadas por servicios de acompañamiento como los que ya tenemos ahora desde Nasuvinsa en ese terreno la capacidad de integración es mucho mayor.

Hay más de 10.000 demandantes de vivienda en alquiler.

–En bolsa de Nasuvinsa hemos pasado de 400 a 840 en apenas ocho años, y a finales de legislatura estaremos por encima de las 400 por lo que hemos más que duplicado el parque de viviendas de particulares que nos ceden. A su vez, teníamos 1.900 viviendas del parque propio de Nasuvinsa y a finales de mandato habremos construido otras 1.200.

Cáritas habla de "crisis de la exclusión residencial estructural" que arrastra más de 20 años...

–Estamos trabajando en dos direcciones. Por un lado a través de convenios con entidades que trabajan con este tipo de colectivos, con población gitana, mujeres que salen de la prostitución, exclusión social... y tenemos conveniadas más de 130 viviendas. Asimismo, en el marco de la proposición de ley de vivienda, estamos viendo la posibilidad de promover vivienda en parcelas dotacionales que respondan a situaciones de emergencia, para una ubicación temporal, asociadas con situaciones de vulnerabilidad de las personas o por otras circunstancias sociales: una persona que se acaba de separar y tiene que salir de la vivienda y mientras busca una alternativa dotacional necesita tres meses una solución habitacional. En todos los barrios hay parcelas dotacionales vacías que no se han desarrollado, porque ya se han resuelto previsiones de centro de salud o de otros equipamientos y que podrían destinarse a otro uso diferente. Por otro lado, el proceso de industrialización de la construcción va a permitir construir más rápido, con más calidad y más barato.

¿Se plantean otras fórmulas como rehabilitar un colegio entero o edificios en desuso y crear apartamentos?

–Las transformaciones de este tipo de usos no se descarta, siempre que seamos capaces de hacer un trabajo de calidad. De hecho, para 2025 queremos tener rehabilitado el 40% del parque actual de vivienda protegida. Siempre desde ese punto de vista, competir con el mercado libre. La apuesta del Gobierno de Navarra no es hacer vivienda social barata.

¿Cuando se va a intervenir en el mercado de alquiler?

–Tenemos programas que tratan de corregir esta tendencia como el Emanzipa, con 2.800 jóvenes con ayudas, o el David para familias, 1.400. También de aquí al verano vamos a lanzar un paquete de parcelas en derecho de superficie, 450 viviendas de nueva construcción en Zizur, Erripagaña, Aranguren. Nasuvinsa pone el suelo y el sector privado construye la vivienda.

¿Para cuando ese tope a los alquileres?

–Va en la proposición de ley foral el Índice de Sostenibilidad de Alquileres. Está muy ligado a la capacidad que tengamos de poner en marcha el Registro de Contratos de Alquiler que será efectivo dentro de ese mismo año. Si el Gobierno aplica -como tiene voluntad- medidas fiscales a aquellas viviendas que establezcan unos precios de alquiler que se alineen con los que determine el ISA se podrán acoger a incentivos fiscales desde el año 2023 para contratos registrados en 2022. O ser penalizadas. Tenemos la ventaja de que tenemos una valoración de todas las viviendas en Riqueza Territorial de Navarra a efectos de diferentes imposiciones fiscales.

¿Confía en que por está vía se contendrán los precios?

–La mejor manera de contener los precios es que seamos capaces de construir mucha más vivienda de alquiler y en esa apuesta estamos. Durante más de 30 años el régimen construyó 900 viviendas en alquiler que gestionaba Nasuvinsa, en estas dos legislaturas la vamos a duplicar. Y vamos a seguir insistiendo a través del Registro de Viviendas Vacías ofreciendo a los propietarios la posibilidad de hacer nosotros las obras de reforma, y abriendo la posibilidad de que personas mayores puedan cambiar de vivienda por otra más pequeña, a poder ser en el mismo barrio, y ceder la actual para el alquiler a Nasuvinsa. Esa persona mayor va a poder cobrar más dinero por la que deja que por la nueva, más adaptada a sus necesidades y de mayor confort.