Una de las actividades económicas más afectadas por la pandemia es la venta de vivienda. Las restricciones de movilidad, la incertidumbre sobre el futuro laboral y la expectativa de un ajuste a la baja han mantenido en letargo las operaciones durante prácticamente toda la pandemia. El mercado, sin embargo, ha despertado tras el verano y los datos de formalización de hipotecas en septiembre apuntan a un cambio de tendencia.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) hizo públicos ayer martes los datos de firma de créditos bancarios para la compra de pisos de septiembre. Se suscribieron 2.148 contratos en la CAV en ese periodo. Ese volumen supone un incremento interanual del 46,5%, un ritmo muy similar al de agosto (37,4%) y que, de alguna forma, traslada la sensación de que las piezas del sector inmobiliario vuelven a cuadrar.
Algo similar ocurre en el resto del Estado, donde el repunte de septiembre respecto al mismo mes del año pasado fue de casi el 58%. Es un porcentaje en todo caso menor que el registrado en agosto (66,9%). El mercado vasco recupera parte del terreno y acelera tras unos meses de junio y julio malos y un arranque templado del ejercicio.
Euskadi vuelve a niveles prepandemia de venta de viviendas. De hecho, para encontrar una cifra más alta de ventas mensuales hay que remontarse a junio del año pasado, con 2.666 operaciones. Este último es un dato que está muy condicionado por la demanda latente que quedó aparcada durante el confinamiento.
Aquel mes de junio concentró más actividad de lo habitual. Levantar la barrera limitaba la movilidad generó un doble efecto: se materializaron las operaciones que habían quedado aparcadas y la oferta estancada salió al mercado con precios más atractivos. Además, cundió la sensación de que se había ganado la batalla al coronavirus, dando pie a un repunte del consumo. El mercado encontró estímulos para dinamizar la actividad.
La evolución del pasado mes de septiembre, a pesar de que el covid sigue si estar bajo control, tiene diferentes fundamentos. Es cierto que en aquel momento, tras un verano normal en líneas generales por la vacunación generalizada de la población, no se intuía la llegada de la sexta ola actual. Pero también cabe interpretar que el mercado ha tomado la decisión de moverse en los parámetros habituales y dejar en un segundo plano la distorsión del covid.
Euskadi supera el nivel de las 2.000 hipotecas formalizadas al mes en contadas ocasiones. Básicamente en las fases altas del ciclo económico, cuando asoma el riesgo de una burbuja inmobiliaria. Algo que, en principio, no ocurre en esta ocasión.
La referencia de 2011
Todo apunta a que el sector ha despertado y se acerca a los estándares habituales tanto en Euskadi como en el Estado. Así, las hipotecas formalizadas en septiembre están en ambos casos en sintonía con las registradas en la primera mitad de 2011, durante la recuperación fallida de la anterior crisis.
En aquel momento, tras el primer impacto de las turbulencias financieras el mercado repuntó tras activarse el ciclo del crédito en un contexto de crecimiento del Producto Interior Bruto que anticipaba un cambio de ciclo. Fue un espejismo, pero dejó varios meses de intenso crecimiento por encima de los 40.000 préstamos para la compra de pisos y, en algunos casos, rondando los 50.000 créditos en el conjunto del Estado.
La fiesta se acabó en marzo de 2001, cuando se firmaron casi 42.982 hipotecas, no muy lejos de las 42.547 del septiembre pasado . Y el mercado no ha logrado alcanzar esas cotas durante más de diez años. Algo similar ha ocurrido en Euskadi, que salvo la excepción de junio del año pasado, debido al efecto expansivo del fin del confinamiento, no se ha acercado a la cota de las 2.000 operaciones desde mayo de 2011, cuando se rondaron las 2.400 hipotecas.
Otro indicio de reactivación del sector es el importe medio concedido en los créditos, 143.831 euros en el Estado, lo que supone la cifra más alta desde inicios de 2020, antes de la pandemia, en el Estado.
El dato vasco, en torno a 147.800 euros, mantiene la tendencia de los últimos meses, aunque es la más baja desde julio de 2020. Cabe interpretar que están saliendo al mercado en estos momentos pisos rebajados y oportunidades de compra. Lo habitual en algunos periodos en un contexto económico normalizado
En cuanto a los tipos de interés, que el INE solo detalla a nivel estatal, dos de cada tres hipotecas sobre viviendas (un 65,7%) se firmaron a un tipo de interés fijo, porcentaje que lleva cinco meses seguidos por encima del 60%. El tipo medio de los préstamos para la compra de vivienda fue del 2,47%; en las firmadas a tipo fijo, del 2,65%, y en las de interés variable, del 2,19%, 2,96 puntos por encima del euríbor medio de ese mes, que fue negativo en el 0,492 %.
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanzó en septiembre 8.137,1 millones de euros, un 59,4 % más que en el mismo mes de 2020.
Los analistas estima que los datos de septiembre señalan un cambio de ciclo y que el impacto de covid empieza a diluirse. Con todo advierten de que esta sexta ola frenará la actividad en el tramo final del año y previsiblemente en el arranque de 2022. Como ocurre con el resto de la economía, la actividad inmobiliaria está sujeta a los vaivenes derivados de la lucha contra el coronavirus, que sigue sin estar ganada.
Euríbor
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Bajada de hipotecas. El euríbor a doce meses baja de nuevo en noviembre después de acumular dos meses en positivo. El descenso este mes de noviembre no supone un gran ahorro en las hipotecas, en concreto para un crédito de 150.000 euros con un diferencial del euríbor más 1%, a 25 años, el ahorro sería de poco más de 4 euros al año, algo mayor para hipotecas más altas. El motivo es que, aunque sigue hundido, el índice al que están referenciadas las hipotecas ya estaba muy bajo hace doce meses, por lo que la diferencia a pagar es muy pequeña en relación a la última revisión.