Las tornas han cambiado y lo que hace medio año podría suponer una letra de unos 600 euros para una hipoteca media en Gipuzkoa se puede encarecer con la siguiente actualización en cerca de 200 euros más al mes. Un buen pico menos para pagar la luz, la calefacción, el transporte y los alimentos. Las cuentas ya no le salen a miles de vascos. La situación inquieta, porque si la escalada sigue y el euríbor alcanza su cota máxima de 2008 (5,39%) supondría otro tanto y la letra de una hipoteca media alcanzaría superaría los 1.000 euros.
Según previsiones del Banco de España, si los tipos suben tres puntos más y alcanzasen esos niveles, el 15% de las familias tendrían que destinar más del 40% de sus ingresos para hacer frente a esas cifras.
La culpa la tiene el rally del euríbor, el índice al que aún hoy siguen referenciadas infinidad de hipotecas de Gipuzkoa y Euskadi. Su escalada en unos pocos meses es asombrosa y todo apunta a que irá a más. Entró en positivo en el mes de abril, después de estar en negativo durante años, técnicamente a cero. Durante mucho tiempo, la mayoría de las familias han estado pagando un interés mínimo, equivalente al diferencial aplicado al momento de contratar la hipoteca. Hoy se sitúa en torno al 2,7% y fuentes financieras apuntan que no sería extraño alcanzar el 4% en meses venideros. Por de pronto, el índice de referencia en EEUU está ya en el 6%.
Serán miles las familias que tendrán que rehacer sus cuentas. Los guipuzcoanos han formalizado desde el año 2006 un total de unas 200.000 hipotecas. Ocho de cada diez se firmaron para compra de vivienda. Y han cancelado en ese mismo periodo unas 87.000. Y aún hoy siguen siendo casi el doble las nuevas que se firman que las que se cancelan.
El boom de las contrataciones se produjo precisamente en 2006. En esos doce meses, se firmaron en el territorio 17.110 hipotecas, más del doble que en los últimos años (una media de 8.000 al año).
“ El euríbor, índice de referencia para miles de hipotecas, se sitúa ya en torno al 2,7% y en marzo estaba en negativo ”
Los expertos indican que ya es un poco tarde para ir a negociar con el banco un cambio de tipo de interés con el banco y aferrarnos a un tipo fijo atractivo. A lo largo de este año, las entidades financieras han estado ofreciendo a clientes con vinculación, intereses fijos por debajo del 1,5%.
Ahora, probablemente, las ofertas que hallemos no resulten ni siquiera atractivas para muchos clientes, pero sí se pueden encontrar todavía ofertas en torno al 2,75%, aseguran fuentes financieras. Es cuestión de días, quizá de horas, ya que las entidades financieras están obligadas por ley a mantener las ofertas un mínimo de diez días.
La situación cambia de un día para otro. Y aunque la contratación de hipotecas en Euskadi registró en el último año las mayores cifras de los últimos diez años, no se descarta una ralentización debido a la coyuntura actual. Hay que remontarse a 2011, el año del crack y las ejecuciones hipotecarias, para hallar cifras de mayor contratación. Pero la clave, aseguran los expertos está en el empleo.
En julio de 2008, el euríbor mensual tocó techo ligeramente por encima del 5,39% (5,36% el euríbor anual). Desde entonces, comenzó una desescalada progresiva y duradera. En enero de 2009, por ejemplo, el tipo medio de una hipoteca a tipo fijo era del 6,18% y el de una variable, del 5,28%. En esos años, entre 2008 y 2010, se constituían en Gipuzkoa más de 12.000 nuevas hipotecas, frente a los 8.000 actuales.
El tipo fijo cogió fuerza en 2016
Era el preludio del crack, del batacazo. Y este llegó no solo por el encarecimiento de las hipotecas, que para entonces ya había remitido respecto a 2008 y 2009, sino por la pérdida de empleo que provocó la crisis. Ese es el factor determinante, aseguran los expertos, a la hora de incurrir en impagos que deriven en ejecuciones hipotecarias.
Por esas fechas, las hipotecas a tipo fijo no llegaban ni al 4% y antes del estallido de la burbuja, en 2007, representaban el 1,9%. Hoy, son mayoría. Más de un 70%, según las últimas estadísticas del INE sobre hipotecas constituidas en agosto. Pero la realidad es que aún sigue habiendo miles de familias sujetas al tipo variable.
“ Durante el boom hipotecario, entre 2003 y 2007, se firmaron en Gipuzkoa 80.618 hipotecas, el 38,5% de las firmadas en los últimos 20 años ”
La fotografía en Gipuzkoa es la siguiente. En 2016, se comenzó una tendencia clara hacia las hipotecas de tipo fijo. Antes eran residuales. Las hipotecas variables suponían más del 90% del mercado hasta 2015, pero ya en 2016, una de cada cuatro pasó a ser de tipo fijo (23,7%). Esta tendencia ha ido a más: en 2017 fueron el 37,8%; en 2018, el 39,2%; el 42,1% en 2019 y en 2020 llegaron casi a la paridad en nuestro territorio; un 47,4% a tipo fijo y un 52,6% a variable, aún con el euríbor en mínimos.
El año del cambio fue 2021. No solo porque las hipotecas a tipo fijo (62,9%) superaron claramente a las variables, sino porque comenzó una tendencia de mutación hacia tipos fijos. En 2021, los números de cambios registrales en las antiguas hipotecas de Gipuzkoa aumentaban de unas 800 anuales a unas 1.300 y lo hacían en buena parte para cambiar a un tipo fijo. Prácticamente una de cada tres operaciones tenían ese fin: cambiar el tipo de interés de variable a fijo. De hecho, a día de hoy hay algunas entidades financieras que tienen más hipotecas vivas a tipo fijo que variable.
Haciendo números
Pero cuánto es la hipoteca media en Gipuzkoa. Si atendemos a los datos más recientes, en Gipuzkoa se constituyeron en agosto de 2022 un total 767 hipotecas; El 80% para la compra de vivienda: 616. En lo que va de año, las cifras son las siguientes: 6.304 hipotecas firmadas en nuestro territorio. El 77,7% de todas ellas, 4.898, para la compra de viviendas. El importe medio de estas últimas rozó los 169.000 euros, por encima de la media de Euskadi y del conjunto del Estado español (145.000).
Si hacemos el ejercicio de simulación en la web oficial de la Asociación Hipotecaria Española, vemos que una hipoteca media de 170.000 euros a 25 años, con un euríbor + 0,70, precio de mercado en la actualidad, podría suponer una letra de unos 620 euros hace medio año. Por el contrario, con el euríbor en los niveles de esta semana (2,63%), más un diferencial del 0,70%, la letra se iría casi a 820 euros. Y con el euríbor en máximos del 5,39% alcanzado en julio de 2008, estaríamos hablando de una cuota de 1.033 euros. Cada hogar puede sacar sus cuentas.
El pasado junio se dio a conocer un dato. El salario medio de los vascos se situaba ligeramente por encima de los 32.000 euros brutos anuales, al cierre de 2020. Estaríamos hablando de un sueldo de unos 2.000 euros netos en doce pagas. Con esos ingresos, y siguiendo las recomendaciones para evitar el sobreendeudamiento, podríamos hacer frente precisamente a una hipoteca de 600 euros. Sin pasar del 30% que se recomienda.
“ El importe medio de las hipotecas sobre vivienda firmadas en agosto rozó los 169.000 euros y el plazo medio fue de 25 años ”
Con una cuota de una hipoteca media recién firmada, y un tipo de interés en torno al 3% o ligeramente superior, tendríamos que tener unos ingresos de unos 2.700 euros al mes en nuestro hogar para encajar bien semejante letra.
Y si en el peor de los casos, el euríbor siguiese subiendo hasta máximos de julio de 2008 y nuestra cuota subiese a los citados 1.033 euros, tendríamos que tener unos ingresos familiares cercanos a los 3.500 euros al mes para que nuestra salud financiera no se viese comprometida. Exigente incluso para dos nóminas.
Menos daño a las viejas hipotecas
Como contrapunto a esta situación, el castigo del alza del euríbor no afectará a todos de igual manera, ya que muchas de las hipotecas que tienen contraídas los guipuzcoanos han sido amortizadas en buena medida.
Hay que recordar que más de 80.000 de ellas fueron contraídas en solo cinco años, en el boom entre 2003 y 2007, y que aunque mayoritariamente siguen vivas, tienen un capital pendiente inferior a los 100.000 euros, con lo que el impacto en su letra mensual será menor.
La subida afectará también a los nuevos contratantes de hipotecas a tipo fijo, puesto que las ofertas de mercado ya no son las que eran hace unos meses. Según el Banco de España, si hace un año el tipo de interés hipotecario medio era del 1,41%, al cierre de septiembre se situó ya un punto por encima: 2,41%, y subiendo.