El mes que está a punto de clausurarse se va a convertir en el cuarto consecutivo del año en el que el euríbor, el tipo de interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable, va a experimentar un nuevo descenso. Así, este indicador se apresta a cerrar julio en el entorno del 3,54%, lejos del 3,71% que sumó en febrero. A partir de ahí, se han sucedido caídas que devuelven a este porcentaje a valores parecidos a los de febrero del año pasado, cuando estaba en el 3,53%.
Todo este paulatino retroceso va a tener un lógico (y deseado) impacto en las cuotas hipotecarias de miles de ciudadanos vascos y navarros. El cambio con respecto a hace un año es de alrededor de 0,6 puntos porcentuales menos. Este cambio frente al año pasado implica que los hipotecados notarán en su cuota hipotecaria una rebaja si revisan el interés que pagan con los datos de julio.
Esto se traducirá en que, según los datos del comparador hipotecario iAhorro, un cliente que tenga contratada, por ejemplo, una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años y con un diferencial del 0,99% más euríbor y deba revisar su tipo de interés con el euríbor de julio registrará un descenso en su cuota de alrededor de 50 euros al mes. Esto equivale a algo más de 600 euros al año. Por lo general, las revisiones anuales son las más habituales, pero cada vez más entidades financieras ofrecen también las semestrales.
Las estadísticas del Observatorio Vasco de la Vivienda correspondientes a 2023 calculaban que, entre los años 2010 y 2022, se firmaron en la CAV más de 240.000 hipotecas, muy lejos de las más de 280.000 que se rubricaron entre 2003 y 2009. Se calcula que alrededor de 120.000 vascos y 70.000 navarros tienen contratada una hipoteca variable vinculada al euríbor, si bien en los últimos años, en lo que se refiere a las nuevas, el tipo fijo ha recuperado mucha presencia entre las ofertas y los contratos consignados, precisamente por la descarnada subida del euríbor en 2023, cuando llegó a superar el 4,1%. De hecho, según las estadísticas del Observatorio Vasco de Vivienda, el 90% de las hipotecas firmadas en 2016 estaban vinculadas al euríbor, entonces en valores por debajo del 0%. En cambio, en 2022, por ejemplo, solo cuatro de cada diez estaban referenciadas con este índice, mientras que el resto lo eran a tipo fijo o mixto, una modalidad que también ha crecido con fuerza.
En cualquier caso, el interés asociado a las hipotecas a tipo fijo, pese a que son productos que ofrecen más certidumbre al cliente porque su cuota no va a oscilar, también ha subido en los últimos meses, pues las entidades son conscientes de que son una opción cada vez más demandada. En este sentido, el tipo de interés medio al que las entidades españolas concedieron créditos hipotecarios en el mes de junio se situó en el 3,71%. Supone su nivel más bajo desde abril de 2023, cuando se situó en el 3,683%, según los datos del Banco de España, si bien este descenso se explica en buena parte por ese retroceso del euríbor. De hecho, la media de los tipos fijos firmados en España en mayo de 2024, según los datos del INE, fue del 3,42%, un valor muy similar al de un año antes.
Escenario de futuro
El futuro que se puede abrir para segmento hipotecario presenta características contradictorias. Por un lado, los expertos creen que la caída del euríbor y la posibilidad de que el Banco Central Europeo acometa en septiembre una nueva rebaja de los tipos de interés -ahora en el 4,25%- abre nuevas posibilidades para que los nuevos clientes accedan a mejores condiciones en sus hipotecas, puesto que la banca ajusta sus propuestas, sobre todo en hipotecas fijas, y se retorna a una batalla hipotecaria entre entidades que abrirá el rango de ofertas para los usuarios. No obstante, para que ese escenario se traduzca finalmente en mejores opciones, se necesita también que el precio de la vivienda se abarate, algo que la casi totalidad de analistas descarta a corto plazo, sobre todo en un momento en el que el alquiler presiona al alza.
En Euskadi, el nivel medio de endeudamiento hipotecario ha crecido de forma moderada desde 2019 a 2022, pasando de suponer 150.955 euros por hipoteca a 163.493 euros en 2022, cerca de 16 .000 más que el promedio del Estado. Según la Estadística Registral, las hipotecas constituidas en el año 2022 suponían una cuota mensual media en Euskadi de 720 euros, 49 euros superior al promedio estatal. Asimismo, el esfuerzo para el pago de la hipoteca ha crecido desde el 26% del salario medio en la CAV en 2016 al 30% en el año 2022.
El informe ‘Analisis del mercado hipotecario español, elaborado por iAhorro y concerniente a los datos del segundo trimestre de este año, recoge que, pese a la bajada de los tipos de interés, “los altos precios de la vivienda por la falta de oferta de vivienda a la venta para cubrir la demanda en España están haciendo que la firma de hipotecas no remonte”. Así, según el INE, en mayo se contrataron 27.435 hipotecas en el Estado, el dato más bajo de 2024. Entre enero y mayo de 2023 se firmaron 170.128 hipotecas, frente a las 161.712 en los primeros cinco meses de 2024.
Otra de las lecturas interesantes que extrae el informe es que las hipotecas para viviendas de obra nueva son más baratas que paralas de segunda mano. “Las personas que compran una vivienda de nueva construcción consiguen, de forma general, mejores condiciones en sus préstamos que quienes compran una vivienda de segunda mano. La diferencia entre un tipo de interés y otro puede ser de hasta medio punto lo que, al final, supone un gran ahorro en la cuota mensual”, se lee. Los últimos datos sobre hipotecas, tanto en la CAV como en Navarra, muestran un descenso interanual, pero menos acentuado que en otros territorios. Así, la firma de hipotecas cayó en Euskadi un 2,4 % en mayo respecto al mismo mes de 2023, el menor descenso de todas las comunidades, mientras que en Navarra el número de hipotecas disminuyó un 4,5% en tasa interanual.