Las zonas tensionadas de vivienda, una herramienta “incompleta” que echa a andar en Euskadi

La misma semana que Errenteria se convertía en el primer municipio vasco en ser declarado zona tensionada de vivienda, se conocían los primeros datos sobre el efecto de esta regulación en las 140 localidades catalanas que la aplican desde marzo. Las cifras del Instituto Catalán del Suelo (Incasol) señalan que los precios de los alquileres han bajado un 5% en el segundo trimestre frente al primero, situando la media en 865,5 euros al mes, y que los contratos firmados han caído un 17,2% hasta los 24.534. En el caso de Barcelona, epicentro de la emergencia habitacional, el descenso de los precios ha sido del 5,2%, rompiendo 11 trimestres de subidas y dejando el alquiler medio en 1.131,7 euros al mes (61 euros menos). Los contratos también han bajado un 19,2%, al firmarse 7.939 frente a los 9.826 del primer trimestre.

Una vez conocidos los datos, llegan el momento de las valoraciones. Y, para Euskadi, que acaba de comenzar a declarar zonas tensionadas, puede ser interesante observar la evolución de esta medida en la única comunidad que, de momento, la aplica. “La declaración de zonas tensionadas de Catalunya es muy reciente, así que me tomo los datos con prudencia, aunque también con cierto optimismo. La buena noticia, la caída del precio, hay que seguir potenciándola; sobre la no tan buena, la disminución de los contratos, hay que ver qué pasa, si es algo coyuntural o se convierte en tendencia y, por tanto, aplicar medidas públicas que hagan que la situación revierta”, señala el viceconsejero vasco de Vivienda, Miguel de Los Toyos, en un primer análisis.

Carme Alcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres de Catalunya (sindicato de inquilinas) apunta a la suma de varios factores, pero tiene claro que el principal es la fuga “masiva” del alquiler habitual al de temporada. “Los datos demuestran que la regulación es efectiva, que el objetivo de la ley, que es contener y hacer bajar los precios, está sucediendo. Lo que pasa es que cuando se aprobó la Ley de Vivienda ya alertamos de que había que regular el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones. ¿Por qué? Porque básicamente supone el agujero principal de la regulación”, explica. El sindicato llevó al Congreso el mes pasado una proposición de ley para regular el alquiler de temporada, que no llegó a superar su primer trámite después de que Junts cambiara su voto minutos antes de la votación. “Es tan indignante que la vamos a volver a presentar”, anuncia.

El portal inmobiliario Idealista publicaba la semana pasada un estudio que señalaba que el alquiler permanente había caído en todo el Estado un 33% en los últimos cinco años, mientras que el de temporada se ha triplicado. La sangría de ofertas de alquiler habitual ha sido mayor, precisamente, en Barcelona, donde la reducción de viviendas disponibles alcanza el 75%: han desaparecido tres de cada cuatro viviendas ofertadas en la ciudad.

Si se toman en cuenta solo los datos del tercer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, se observa que la oferta se ha reducido un 38% en ese tiempo. Oviedo, Donostia y Las Palmas de Gran Canaria han perdido la mitad de las viviendas para alquiler habitual en los últimos cinco años. Por el contrario, los alquileres de temporada han ido ganando peso en el mercado inmobiliario y en ciudades como Málaga han subido hasta un 466% en el último lustro. En Barcelona, el incremento ha sido del 244% y destaca también Bilbao, con el 217%. En Donostia, el crecimiento ha sido del 136%. Si se cruzan ambos datos, se traduce en que, en Barcelona por ejemplo, el peso de los alquileres de temporada sobre el total del mercado alcanza ya el 46%, en Donostia es del 38% y en Bilbao, del 12%.

Para Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, estos datos muestran que “todas las medidas aprobadas en este lustro solo han conseguido reducir al mínimo la oferta de viviendas en alquiler permanente”. Para Carme Alzarazo, “no es que la regulación no funcione, es que falta regulación”.

Propuesta en el Congreso

“Lo que proponíamos en el Congreso tenía dos elementos principales: controlar el fraude, es decir, que quede muy claro bajo qué requisitos se pueden hacer alquileres de temporada y que eso se controle; y considerar el alquiler de temporada como vivienda para que juegue con las mismas reglas. Es decir, que si está en zona tensionada tenga que cumplir también con un límite de precios para eliminar los incentivos que provocan esta fuga del mercado habitual al de temporada”, explica Alcarazo. La portavoz del sindicato es clara: “Lo que hay es un fraude a gran escala y es muy fácil de parar, solo hace falta voluntad política”.

Los inquilinos tienen una visión muy diferente de la que tienen propietarios y portales inmobiliarios. Para estos, la declaración de zonas tensionadas solo está introduciendo más presión al mercado. La semana pasada, coincidiendo con la declaración de Errenteria como zona tensionada de vivienda, el Observatorio del Alquiler, una herramienta impulsada por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, alertó de que esta medida iba a disparar la presión sobre la oferta en Euskadi.

Destacaba que, entre el primer y el segundo trimestre de este año, la presión ha pasado de 53 interesados por vivienda en diez días a los 127, “la segunda cifra más alta del país, tras Catalunya”. A esto habría que añadir que el mercado del alquiler vasco, según el análisis, ha perdido más de 10.000 viviendas en los últimos cinco años y que el precio medio de los alquileres supera los 1.000 euros. Para el analista del Observatorio del Alquiler Sergio Cardona, “podría producirse una situación similar a lo que ha sucedida en Catalunya, donde la presión de la demanda se ha disparado”.

Para Alcarazo, un aumento de la presión es lógico y es consecuencia de la contención de los precios –“si estos bajan, habrá más gente interesada”, asegura–, por lo que el problema no está en la medida, sino en la escasez de viviendas disponibles. Y es en este punto donde todos coinciden. Para el viceconsejero de Vivienda, la declaración de zona tensionada por sí sola no va a solucionar un problema tan complejo como el de la vivienda, “esta es solo una herramienta más que hay que aprovechar”. “Y habrá que ver cómo evoluciona. Si hay un diagnóstico, será interesante para poder buscar soluciones”, apunta. “La escasez de vivienda es un problema que puede tener múltiples soluciones. Hay que poner más vivienda a disposición del que está buscando”, apunta De Los Toyos, quien asegura que “hay que actuar mucho sobre la oferta”.

Ciudad construida

“Pero actuar sobre la oferta no es solo construir viviendas, que también. Hay que construir cuantas más mejor y ser capaces de movilizar todos los suelos que tenemos disponibles. Pero hay otras medidas que tienen que ayudar a lo que nosotros llamamos la ciudad construida”, explica. Y ahí entran en juego las viviendas vacías. “Lo que tenemos que hacer es no solamente ponerle una carga impositiva, sino ofrecerle soluciones para que la ponga en el mercado de alquiler y darle garantías y seguridad al propietario”, apunta y destaca el programa Bizigune, que tiene como objetivo la captación de pisos desocupados para su puesta en alquiler protegido, es decir, dar un uso social a las viviendas deshabitadas, facilitando el acceso a aquellas personas y familias inscritas en Etxebide.

“El 70% de los inscritos solicitan vivienda en alquiler; que puede ser porque no llegan a la compra, probablemente, pero el dato está ahí, así que como gobierno tenemos que promover el alquiler”, defiende. También apunta a la creación de ordenanzas en los municipios que faciliten la transformación de locales en vivienda. “El objetivo es sumar políticas que introduzcan más viviendas al mercado”, sostiene.

“Hay una gran parte del parque de viviendas que no se está dedicando a los usos para el que está pensado. De las viviendas ya construidas, ¿cuántas están vacías? ¿Cuántas son turísticas? ¿Cuántas son de uso de temporada? ¿Cuántos estudios están dedicados a oficinas?”, pregunta la portavoz del sindicato de inquilinas. “Necesitamos más vivienda pública y esto no quiere decir, necesariamente, construir más, sino adquirir vivienda existente y pasarla al mercado público. Necesitamos contratos más largos y más estables para los inquilinos. Si miramos a países de nuestro alrededor, hay una tendencia hacia contratos indefinidos o renovables automáticamente. El alquiler debería tener una seguridad de tenencia parecida a la de la propiedad, sin embargo, en este país es sinónimo de inseguridad constante”, se queja.

“Hay que empezar a estudiar diferentes medidas que ya se están aplicando en Europa –insiste–, porque se está dando un proceso de concentración de la propiedad muy rápido”. “Aquí, cuando una familia va a comprar una vivienda tiene que competir con gente muy rica o con inversores que luego la ponen en alquiler de temporada por las nubes. Eso es una competición imposible”, denuncia. En definitiva, para Alcarazo, la solución pasa por regular el mercado para que haya más oferta y tapar los agujeros actuales. “La vivienda es un derecho fundamental, tú tienes la posesión de un bien que es fundamental para la vida de otras personas”, concluye.