Lo que hay que saber sobre el cambio de hipoteca variable a fija

La aparición de estadísticas sobre el esfuerzo que supone un crédito hipotecario para sus beneficiarios realimenta de manera periódica el debate sobre los gastos que implican estos productos financieros. El último estudio lo ha publicado la agencia de calificación de riesgos Fitch Ratings, que ha subrayado esta semana que el alza de los tipos de interés por parte del BCE en los últimos meses va a elevar el desembolso hipotecario de las familias españolas hasta el 40% de sus ingresos mensuales de media, cuando los expertos aconsejan no dedicar más del 30% a este pago. Ante esta situación, que está descuadrando seriamente las cuentas domésticas de miles de familias, Podemos ha presentado esta semana una proposición de ley en el Congreso de los Diputados para que el paso de una hipoteca variable a una de tipo fijo sea gratuito para el cliente. Una propuesta que es la segunda parte de la que la formación liderada por Ione Belarra hizo en septiembre, por la cual pedía limitar la subida de las hipotecas variables para evitar daños a las familias.

En concreto, Podemos reclama que el cambio de una hipoteca a tipo variable a una de interés fijo no conlleve ningún coste al cliente cuando se haga con la misma entidad financiera, que le deberá ofrecer condiciones idénticas que a otros usuarios que firmaron previamente un crédito de estas características. Por otra parte, la idea de Podemos es que se obligue a los bancos a facilitar el tránsito gratuito de una hipoteca variable a una fija de otra entidad, ya que sería esta segunda la que se haría cargo de forma íntegra de los costes de esa operación.

Lo cierto es que, a finales del año pasado entró en vigor, con validez durante todo este año, un decreto ley por el que “todas las entidades están obligadas a dejar en suspenso las comisiones de subrogación y amortización” que están asociadas a ese cambio de hipoteca, tal y como explica Laura Martínez, analista del comparador financiero iahorro.com, lo que hace que, técnicamente, ya sea un proceso gratuito. En el caso de la subrogación, que supone cambiar la hipoteca de banco, se debe realizar un nuevo estudio de tasación por parte de la nueva entidad, “lo que suele tener un coste aproximado que oscila entre 300 y 400 euros”. En en el caso de la cancelación con una entidad y contratación de un préstamo en otra, “hay que abonar los gastos de formalización, registro, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados...”, lo que implicaba un desembolso para el cliente hipotecado de una cantidad que, según explica la experta, va de los 1.000 a los 2.000 euros.

Asunto sensible

El decreto ley del año pasado marca que todos estos gastos están suspendidos a lo largo de este año, pero lo que busca Podemos es que esa medida, ahora de carácter temporal, se convierta en algo permanente y extensible a todo el sistema financiero español sin excepciones. Además, su proposición de ley recoge que, cuando el cliente se acerca a otra entidad para conocer en qué condiciones puede subrogar su hipoteca o contratar una nueva, la entidad le cobra unos gastos por desarrollar un estudio previo. Posteriormente, en muchas ocasiones ocurre que la entidad en la que tiene la hipoteca le propone unas condiciones mucho mejores que antes, ya que el banco prefiere no perder a un cliente que ya tenía amarrado. Al aceptar esas nuevas condiciones, no obstante, la otra entidad no le reintegra las cantidades que ha debido abonar por el estudio previo. Por otra parte, a la hora de negociar una modificación del tipo de interés de variable a fijo en la hipoteca con la misma entidad en la que se tiene el crédito - un acuerdo conocido como novación-, con el nuevo decreto, aunque se abarata el coste, aún existe una comisión máxima que podrá cobrar el banco y que consiste en el 0,05% sobre el importe pendiente en los tres primeros años y, eso sí, del 0% a partir del cuarto año. Podemos es consciente de que la subida de los tipos de interés va a incrementar las hipotecas de tipo variable referenciadas con el Euríbor -ahora al 3,6%-durante mucho tiempo más que este año y que, además, la vivienda es un asunto sensible para sus votantes, como ha quedado claro en las ásperas negociaciones con el PSOE sobre el tope al alquiler.

Para la experta de iahorro, “es bueno que la sociedad tome conciencia de que es positivo cambiar de banco, ya que así se empuja a las entidades a presentar mejor ofertas”. Las fusiones en el sistema financiero tras la crisis económica de la pasada década han reducido “a la mitad” el número de entidades, algo que no beneficia al consumidor, que se encuentra así con menos oferta disponible para comparar. “Por lo general, al consumidor le da pereza abrir un nuevo proceso de cambio de hipotecas, puesto que lo considera farragoso y lo vincula a un momento, el de la primera firma, que ya de por sí le había supuesto un gran esfuerzo. Existe también un problema de falta de cultura financiera”, subraya. “Hay que tener claro que la hipoteca variable es para clientes que toleren el riesgo. No es para todos”, concluye Martínez.