Los cambios de banco para mejorar la hipoteca se dispararon el pasado año

La renegociación de hipotecas y, sobre todo, los cambios de banco se dispararon en 2023 en un contexto de escalada de los tipos de interés sin precedentes y alcanzaron máximos históricos. Durante el año pasado se anotaron en la CAV y Nafarroa 5.955 cambios registrales. Así, en la CAV hubo 5.412, un 13,2% más que en el año anterior: 3.693 por novación (renegociación de las condiciones del crédito con el banco), 231 por subrogación del deudor (otra persona asume la hipoteca y se queda con la vivienda) y 1.488 por subrogación del acreedor (cambiar la hipoteca de una entidad a otra). En Navarra se realizaron 553 cambios.

Las modificaciones en las condiciones pueden darse en los plazos, en el tipo de interés o cambiar de tipo de fijo a variable, este último supuesto es el más probable ante una subida incesante del euríbor y su efecto en la cuota mensual, que en el caso de hipotecas variables subió considerablemente. Sin embargo, el cambio de banco en busca de mejores condiciones fue lo que más creció el año pasado: hasta un 105,8%. Este abultado volumen de las renegociaciones ha coincidido con la subida de tipos más rápida de la historia del Banco Central Europeo, con el euríbor en máximos desde 2008. De hecho, en octubre llegó a alcanzar el 4,160%, su cifra más alta. Desde entonces, comenzó a bajar y en enero se ha situado en el 3,609%.

Ante esta situación, la firma de hipotecas se hundió en 2023. En la CAV y Nafarroa, las operaciones cayeron casi un 17%. En total se formalizaron 23.776 préstamos –19.181 en la CAV y 4.595 en Nafarroa– para adquirir viviendas y el capital prestado fue de más de 3.000 millones de euros, lo que supone que el importe medio fue de 159.000 euros. El año comenzó en positivo, con 1.808 hipotecas firmadas en enero en la CAV y 479 en Nafarroa, lo que supuso un 8,5% más que el mismo mes de 2022. Sin embargo, en febrero, a medida que subía el euríbor, comenzaron a registrarse cifras en negativo.

El peor mes fue también octubre, con una caída de las operaciones del 36% respecto al mismo periodo del año anterior, una bajada que se atenuó en el último mes del año –al igual, una vez más, que el euríbor–, ya que en diciembre solo cayó un 4%. Este fue el menor descenso mensual registrado desde febrero.

Sin hipoteca

Otra de las situaciones que se dieron el año pasado fue el aumento de la compra de viviendas sin hipoteca, un total de 1.515 frente a las 575 registradas en 2022. Esto supone un aumento anual del 7,32%. Siguiendo la tendencia que se observa desde noviembre, las previsiones para este año son más alentadoras. Por ejemplo, según Asufin –la asociación de usuarios financieros–, el cierre del euríbor se situará este mes en el 3,5%, “lo que permitirá que el respiro alcance a todas las hipotecas en variable, con independencia de su revisión”. Una tendencia que será a la baja, además, el resto del ejercicio, hasta cerrar en el 2,6% de diciembre. Eso, siempre y cuando las condiciones económicas no se ven alteradas.

“Con todo, las subidas acumuladas que aún afrontan los hipotecados con préstamos vivos en 2021 rozan los 2.500 euros en términos anuales, que irá mermando si el euríbor progresa a la baja. Al cierre de 2024, según nuestras previsiones, el sobrecoste podría ser de unos 1.800 euros”, destacan desde Asufin.

Tipos de interés

Mientras, todos miran a los tipos de interés, determinantes para el euríbor. Hace un mes, en su primer encuentro del año, el Banco Central Europeo (BCE) cumplió con lo esperado y mantuvo los tipos de interés en el 4,5%. Así, el tipo principal quedó en el 4,5%, el de facilidad marginal de crédito en el 4,75% y el de depósito, en el 4%. En esas cifras llevan instalados desde octubre, cuando la institución detuvo las subidas de tipos iniciadas en julio de 2022. El objetivo del BCE es la estabilidad de precios y devolver la inflación al 2% en la zona euro, que en enero ya se situó en el 2,8%.

La desaceleración de la economía, junto con la progresiva normalización de los mercados energéticos, está propiciando una desescalada de la inflación. Sin embargo, los bancos centrales consideran que es todavía temprano para bajar la guardia en la lucha contra la subida de los precios. En este sentido, los principales responsables del BCE no vaticinan cambios a muy corto plazo en cuanto a los tipos de interés. Su presidenta, Christine Lagarde, ha adelantado que los tipos de interés no se moverán al menos hasta el verano. Y eso, dependiendo de los datos. Ha asegurado que sería “prematuro” abordar en este momento posibles bajadas de tipos y ha advertido, en este sentido, de los riesgos geopolíticos que acechan a la economía europea.

La previsión de consenso de los analistas es que el coste del dinero no regrese a los niveles anteriores a la ola de inflación, con tasas en territorio negativo, y que las bajadas de tipos del BCE acaben en el 2,5%. Los expertos prevén ocho recortes de tipos del 0,25%: cuatro este año, tres en 2025 y uno en 2027.