Pamplona y su área metropolitana dispone de suelo suficiente para construir más de 17.000 viviendas a corto y medio plazo, 9.000 de ellas protegidas (en compraventa o alquiler).
Un tablero de solares libres en manos de las administraciones -ayuntamientos o del Gobierno foral- o promotores (es el caso de Donapea) distribuidos dentro de la trama urbana, sin salir de la gran ciudad, y preparados para asumir nuevos crecimientos y satisfacer por tanto la demanda creciente de VPO y vivienda social que alcanza a más de 10.000 personas en el censo de Nasuvinsa.
Un potencial de 17.000 viviendas que incorpora las 4.100 viviendas -cifra ahora mismo en revisión- que tienen cabida en el antiguo PSIS de Donapea, pero que no tiene en cuenta en cambio, dada su complejidad y dificultades de desarrollo, otras dos grandes bolsas residenciales también vinculadas a la burbuja inmobiliaria -al igual que lo fue Donapea cuyo proyecto original fue anulado por el Supremo- con las que el gobierno de UPN impulsó, por un lado, más de 9.000 viviendas entorno al Tren de Alta Velocidad de Etxabakoitz, y por otro la ciudad fantasma llamada Guenduláin, con más de 18.000 viviendas, diseñada a once kilómetros de Pamplona.
Tanto Donapea como Etxabakoiz y Guendulain fueron además terrenos adquiridos y dirigidos por promotores privados. La entrada del PSIS de Etxabakoitz, opción que hoy en día defienden tanto la Asociación de Constructores y Promotores como Navarra Suma en el Ayuntamiento de Pamplona, elevaría la oferta residencial hasta las 26.000 viviendas.
Ambos macrodesarrollos (Etxabakoitz y Guenduláin) resultarían sin embargo hoy en día inviables, tal y como confirman fuentes del departamento de Vivienda del Gobierno foral. En el caso del PSIS de Guenduláin porque su filosofía es precisamente la contraria a la de un crecimiento compacto y sostenible de la ciudad, además de reconocer que la llave la tienen los promotores privados.
Etxabakoitz por su parte con tres problemas. Por un lado, el Estado no ha definido qué quiere hacer con el trazado del bucle del TAV lo que condiciona todo el diseño de este Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal. En segundo lugar, hay que buscar una salida a la planta de Huntsman, situada en mitad del ámbito y a la que el Gobierno de UPN prometió una desorbitada indemnización de 60 millones (más del doble de lo que ahora se estima).
En tercer lugar, el PSIS no contempla un desarrollo en fases ya que se diseñó en tiempos de bonanza de manera que los costes de urbanización y los riesgos para el Gobierno/ayuntamiento se disparan, además de prever una superficie desmedida de usos comerciales y terciarios. Condicionanes que harían necesario su extinción o modificación lo que a su vez exige el visto bueno del Adif (Fomento).
Hay otros suelos con dificultades de desarrollo, como es el caso del Área 3 de Arre que requiere de potentes infraestructuras para llevarlo adelante en un solar, en la actualidad, propiedad de los bancos. "Tan solo una zona del meandro sería viable", asume el alcalde de Ezkabarte Pedro Lezaun.
Respecto a Donapea, con mayor potencial, el Ejecutivo lo valora como un crecimiento "natural" que contribuye a "coser" la ciudad por el sur (entre Noáin-Cordovilla y Zizur) pero que exige de un entendimiento de los ayuntamientos afectados (Cendea de Galar y Pamplona).
El principal escollo, los costes de ejecución de los nuevos enlaces de acceso a la ciudad entorno a la avenida de Zaragoza de Pamplona. Nasuvinsa trabaja junto con el Ayuntamiento de Galar en una nueva ordenación pero que requiere de un plan de conjunto con Pamplona. En este caso el Ejecutivo plantea un desarrollo fundamentalmente de vivienda protegida (en un 75%).
Desarrollo policéntrico
El objetivo en materia de vivienda pública, según fuentes del departamento, es duplicar el parque de las mil viviendas públicas de Nasuvinsa en esta legislatura, y destacan que si bien el covid ha "ralentizado" esta tema creen que se podrá alcanzar apostando por un "desarrollo policéntrico" como alternativa a los grandes desarrollos expansivos en la periferia.
La ciudad compacta (en este caso el área metropolitana de la Comarca de Pamplona) frente a la "conurbación difusa", mantienen diferentes expertos como Salvador Rueda que defiende el concepto de "urbanismo ecológico", es la fórmula más acorde con los principios de la sostenibilidad urbana, concepto que conjuga muchos y muy diferentes aspectos como consumo limitado de suelo y optimización del espacio urbano, densidad urbana, mixticidad de usos residenciales, comerciales, terciarios, dotacionales, recreativos, etcétera, movilidad sostenible y reducción de coches, eficiencia energética, economía circular, cohesión social, gobernanza local participativa, etcetera.
El Ejecutivo foral se plantea así llegar a acuerdo con otros municipios y colmatar todo el arco de la "U" que dibujan Orkoien, Barañáin, Zizur, Mutilva, Noáin y Egués ya que el "arco norte ya está topado por el monte Ezkaba y la salida de Berriozar". El Ejecutivo también apuesta por firmar convenios con los ayuntamientos para la cesión de suelo de manera que sea Nasuvinsa la que construya la vivienda pública y los municipios conserven su patrimonio.
Desde el ámbito municipal Manolo Romero, alcalde de Aranguren, tiene claro que una política de vivienda pública implica que las administraciones "tengan que poner dinero". Resulta "indispensable generar bolsas de suelo público", principalmente para edificar vivienda de alquiler o alquiler social, "y no parece que con la reserva de suelo para el banco foral sea suficiente".
Es consciente de las dificultades que entraña el desarrollo de Etxabakoitz y menciona las cargas urbanísticas, nueva estación a cargo de los aprovechamientos urbanísticos, indemnizaciones... además de la descontaminación de suelos de Inquinasa). En el caso de Donapea, cree que salvo que la administración se hiciera cargo de la propiedad del suelo no sería posible su viabilidad "con la ley actual y respetando los porcentajes establecidos".
Regeneración urbana
La oferta actual de suelos es de tal "magnitud" que la respuesta a la demanda solo sería posible si existe "voluntad y coraje político para hacerlo", admite Sigifredo Martín, arquitecto urbanista. A su juicio, el crecimiento natural más plausible sería aquel que "integre los nuevos tejidos y enclaves residenciales, sin solución de continuidad, en el contexto de la ciudad preexistente".
Un modelo de ciudad que pasa por la "regeneración urbana, la rehabilitación del parque inmobiliario, y el acabado y cualificación de la ciudad preexistente". A partir de ahí descarta Guenduláin, pone pegas a Donapea y es más partidario de Etxabakoiz. En el caso de Donapea porque en razón de "su topografía y su condición de contrapunto territorial vacante, debería de ser respetada en su configuración actual".
En cambio y aunque reconoce que la viabilidad económica del PSIS#de Etxabakoitz –vinculada a la desaparición de Inquinasa– depende del desarrollo del TAP el impulso a lo que denomina el proyecto de un "nuevo Etxabakoitz" vendría a resolver "un reto aplazado, regenerar un "borde abierto e inconcluso de la ciudad en el que coexisten antiguos usos industriales con el enclaves residenciales inconexos -grupo Urdanoz -y construcciones abandonadas".