Desde su regulación en 2014 las viviendas en bajos comerciales están abriéndose paso en la ciudad. Sus bazas: mejor calificativo energético y un precio más accesible que los pisos tradicionales
Como primera vivienda en propiedad o en alquiler, como inversión o como un nuevo hogar para una otra fase de la vida. Las reconversión de locales destinados para el comercio, donde en muchos de ellos jamás se estableció ningún negocio, están descubriendo un nuevo uso en Pamplona.
Hasta que en 2014 cambiara la normativa, por norma general, las plantas bajas de las promociones inmobiliarias se destinaron en la capital navarra para uso comercial, salvo en determinados casos (como Buztintxuri o Mendillorri, por ejemplo).
Estos nuevos pisos a ras de suelo cumplen, en general, con mejores calificaciones energéticas, menores consumos y tienen un precio más reducido que las viviendas que tienen encima. Otras también están adaptadas para una sillas de ruedas.
A punto de cumplir ocho años desde la modificación, estas nuevas casas en bajos no han rebasado todavía el umbral de las 200 unidades en toda la ciudad. Pero, solo en el 2021, se tramitaron 90 licencias en todos los barrios, salvo en el Casco Antiguo y Ensanches. Aquí la normativa no lo permite, así como en calles eminentemente comerciales.
Itziar Zubia e Íñigo Izuriaga, propietaria y promotor, en el interor del piso habilitado en un bajo en la Rochapea.
Rochapea
Una nueva etapa
La Rochapea es el barrio donde más han proliferado este tipo de viviendas. La cercanía al centro de la ciudad y la proximidad con zonas verdes como el paseo del Arga son fuertes atractivos para nuevos residentes. Aunque llegó sin conocer el barrio, en apenas un año, Itziar Zubia dice estar "encantada" con el cambio. Dejó una vivienda grande en Irache (Tierra Estella) por un pequeño apartamento de una habitación en la calle Ochagavía. "A mí me gusta mucho caminar y tener aquí cerca el centro de la ciudad y tantas zonas verdes o las piscinas de Aranzadi es una maravilla", afirma Zubia.
Su vivienda y la contigua comparten un pequeño hall a la calle. Ese es su portal particular, porque con el de su bloque apenas tienen nada que ver. "Pago unos 4 euros al mes de comunidad", explica Zubia. El precio reducido se debe a que estas viviendas no hacen uso de comodidades como ascensor o escaleras del resto de su comunidad, tan solo de algunas como la cubierta del edificio. Sí que tiene acceso a la plaza común de los portales de su manzana. "Cuando vienen mis nietos me piden que salgamos y es una gozada", destaca.
Estos dos pisos fueron los que lanzaron al mercado la empresa de Íñigo Izuriaga, gerente de promociones Irizu. "Itziar es encantadora. Me ha ayudado mucho porque me ha dejado enseñar su piso a otros clientes que han terminado comprando", expresa Izuriaga. Las viviendas que ha sacado al mercado tienen sistemas de calefacción por suelo radiante o aerotermia. "Mi obsesión es conseguir el certificado energético A. En estos pisos conseguimos un aislamiento que no existe en las viviendas usadas. Son búnkeres", afirma.
El boca a boca es fundamental, a su juicio, en un sector en el que empieza a haber competencia. Tras cuatro años en el sector, Izuriaga acaba de terminar cuatro viviendas en Mendillorri, está a punto de construir seis en Azpilagaña, y planea algunas más en San Juan, acompañado de un socio.
Mendillorri
Primera experiencia
Tras tres meses de búsqueda, Eduardo Rodríguez y María Ilundáin encontraron en un bajo en Mendillorri un hogar, mientras esperan la entrega de un piso en propiedad en Erripagaña. "El alquiler está por las nubes y para nosotros era relevante que fuera un piso nuevo", explican ambos. Desde enero están instalados en este piso, que da a una zona peatonal entre los bloques del barrio. "Al principio nuestras familias se extrañaron porque fuera un bajo, pero lo primero que hicimos fue traerles para que lo vieran, y ahí ya les encantó", expresa la joven pareja de 27 y 25 años. De su piso de una habitación, salón-cocina y baño, ambos destacan la sensación de confort e intimidad a pesar de estar a ras de suelo. "Tiene suelo radiante y está muy bien aislado del frío y del ruido. Da sensación de hogar", destacan ambos.
Azpilagaña
Menos es más
Carol Zamarreño y sus hijos cambiaron un dúplex en Mendillorri por un piso más coqueto en Azpilagaña, a pie de calle y más ajustado a sus necesidades. "Era una casa mucho más grande, el doble, y que costaba mucho mantener", detalla Zamarreño su anterior vivienda, construida ya casi un par de décadas. "Esta casa es mucho más cómoda, tener la cocina y el salón juntos está muy bien porque puedes hablar con los niños", relata. Su hija e hijo están felices en esta casa. "Les gustó mucho desde el principio. Ellos estudian en el centro y dicen que desde aquí se llega rápido. Es un pin-pan", dice Zamarreño mientras se ríe.
Su vivienda, comprada este mismo año, tiene dos habitaciones, un baño, un cuarto de lavado, el salón-cocina y una pequeña terraza que hace también de entrada a la vivienda. "La terraza aunque es pequeña nos da la vida", dice Zamarreño recordando inevitablemente los meses de confinamiento del 2020. "En la otra casa nos sentimos como apresados esos meses", relata.
La vivienda cumple con las demandas de Carol y sus hijos, les resulta cómoda y el ahorro también se nota en las facturas. "Nunca me planteé comprar un bajo, pero fue ver este y no miramos más", concluye.
En cifras
2018. Las primeras viviendas en bajos se dieron en Rochapea (2), Milagrosa (4), Txantrea (1) y Buztintxuri (2).
2019. El total de pisos se multiplicó por 3 (28 nuevas), y surgen nuevos en Buztintxuri (3) y San Juan (3).
2020. El crecimiento de estas viviendas se disparó con 69 nuevas.
2021. Se concedieron 90 licencias nuevas. Rochapea (23) y Milagrosa (12).
Pisos en total por barrios
Rochapea 57
San Jorge 10
Milagrosa 33
Mendebaldea 8
Txantrea 6
Buztintxuri 16
Azpilagaña 14
Ermitagaña 14
Iturrama 6
Etxabakoitz 8
San Juan 12
Mendillorri 11
Lezkairu 9
Equilibrio vivienda-comercio
Modificación de 2014. La modificación de la normativa de usos del Plan Municipal (artículo 28) de mayo del año 2014 abrió la veda a la creación de viviendas en bajos comerciales, pero estableció algunas excepciones. Impide la construcción de estas viviendas en el Casco Antiguo, Primer y Segundo Ensanche, así como en calles comerciales (Martín Azpilicueta, Iturrama o Avenida Zaragoza, por ejemplo). Para el resto de la ciudad, la norma obliga a que el uso residencial no supere el 50% sobre el uso comercial de esa la manzana.