Voy a hacer obras en casa: ¿debo avisar y pedir permiso a la comunidad?

Comprar hoy en día una casa o un local, sobre todo en las grandes ciudades, no es tarea fácil. Con los precios por las nubes, en muchas ocasiones, si seguimos adelante con la adquisición, no terminamos comprando la casa deseada sino la que nos podamos permitir con nuestro presupuesto. Y eso suele llevar a tener que realizar obras, a veces integrales, para adecuar la vivienda a nuestros intereses.

Pero hay una pregunta que todo aquel que quiera realizar modificaciones en su casa debe saber responder: ¿tengo que avisar a la comunidad de vecinos si hago obras en casa y me tienen que autorizar a hacerlas? Una cuestión muy importante porque puede tener consecuencias y que no tiene una respuesta contundente y válida para todos los casos: depende de las obras que se hagan.

En primer lugar, hay que recordar, como señala el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid), que al comprar un inmueble estamos adquiriendo a la vez una parte de un edificio que cuenta con elementos e instalaciones comunes que pertenecen también a los demás propietarios, con lo que no podemos disponer de ellos a nuestro antojo sin haber informado de ello y haber obtenido el consentimiento del resto de propietarios.

Qué es nuestro y qué es propiedad de la comunidad

Es decir, que lo primero que tenemos que saber es hasta dónde llega la titularidad exclusiva sobre la vivienda adquirida y dónde comienza la cotitularidad del resto de elementos del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece, en su artículo 3, que corresponde a cada piso o local:

1. El espacio aéreo del piso o local suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

2. Los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que sirvan exclusivamente al propietario.

3. Los anejos expresamente señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado, como los garajes, buhardillas o sótanos.

Por lo tanto, todos los elementos e instalaciones que no estén definidos como privativos se considerarán comunes y, por lo tanto, propiedad de la comunidad, como ha quedado reflejado en sentencias judiciales.

Información y permiso

El artículo 7.1 de la LPH indica que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Por lo tanto, la LPH obliga al propietario a comunicar al presidente de la comunidad las obras que va a realizar, y si estas van a alterar de alguna manera elementos comunes deberá obtener también el previo consentimiento de los propietarios. Una autorización que no puede otorgar el presidente de la comunidad, sino que debe aprobarla la junta de propietarios. Por ello, CAF Madrid recomienda que las comunidades aprueben un protocolo de actuación para obras creando un reglamento de régimen anterior que se tendrá que poner en conocimiento de los nuevos propietarios de cara a posibles futuras reformas que quieran realizar.

¿Y si el propietario hace las obras sin informar u obtener permiso?

Es posible, porque en muchas ocasiones sucede, que el propietario decida ejecutar las obras sin haberlo comunicado y, por lo tanto, sin haber obtenido el consentimiento de la junta de propietarios. En ese caso la comunidad puede, según señala el artículo 17.7 de la LPH, iniciar un procedimiento ordinario contra ese propietario con la intención de que se decrete judicialmente la demolición de la obra y la reposición de los elementos o instalaciones a su estado original. Para hacerlo basta con adoptar el acuerdo por mayoría simple.