Los contratos de alquiler que tengan que renovarse este enero podrán encarecerse, como máximo, un 2,2%, según el nuevo índice de referencia que se ha establecido para dar cumplimiento a la Ley de Vivienda y que publicó ayer el Instituto Nacional de Estadística para sustituir a la tradicional referencia de la inflación. Hasta ahí el dato general. Ahora, los detalles. Para empezar, este límite se usará solo para aquellos contratos firmados a partir de la entrada en vigor de dicha ley, el 25 de mayo de 2023, que en Euskadi son actualmente unos 38.000 (según datos hasta el 10 de diciembre de 2024).
Pero es que, además, no se va a aplicar siempre el mismo tope, porque su cálculo variará dependiendo del mes. Por ejemplo, para sacar el índice de enero se ha tomado como referencia noviembre del año pasado. Para el cálculo se tiene en cuenta el IPC de ese mes, la inflación subyacente y un tercer valor ajustado que considera la evolución de los dos anteriores. En noviembre de 2024 la inflación fue del 2,4%, por lo que el denominado Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda está dos décimas por debajo. Para febrero se tendrán en cuenta los datos de inflación de diciembre (del 2,8%) y así sucesivamente.
La idea es, por tanto, que este nuevo índice, que se divulgará mensualmente, sea el parámetro principal para determinar el límite de las revalorizaciones anuales de los contratos de alquiler. Para aquellos firmados antes de la Ley de Vivienda se seguirá usando el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (que está topado al 2%), según lo hayan acordado ambas partes.
Este nuevo índice llega después de que hayan expirado los topes temporales aplicados a las revalorizaciones de los alquileres. Y es que, a pesar de que, tradicionalmente, los contratos se han actualizado en la mayoría de los casos con el IPC, tras la guerra de Ucrania y la crisis inflacionista, el Gobierno español decidió limitar la subida de los alquileres al 2% y, en 2024, al 3%. Con la entrada del nuevo año, esos límites han desaparecido y entra en vigor esta nueva referencia. El objetivo es, según precisa la propia normativa, "evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento".
Precios
Es importante mencionar también que esta actualización anual no afecta en nada al precio inicial que se fija al firmar un contrato, porque este se sigue estableciendo libremente a no ser que la vivienda se encuentre en una zona declarada tensionada. Actualmente, en Euskadi el alquiler medio se sitúa en los 14,17 euros por metro cuadrado al mes, según Gesvalt, compañía dedicada a la consultoría y la tasación. Es decir, que por una casa de 80 metros cuadrados, se paga de media 1.133,6 euros. Por tanto, si tomamos en cuenta la revalorización del 2,2%, supone un encarecimiento de 24,93 euros al mes. Con el IPC, el encarecimiento sería, en cambio, de 27,2 euros.
Según el último informe de la consultora, con datos del cuarto trimestre de 2024, la vivienda en alquiler se ha encarecido un 7,4% en Euskadi –este dato recoge las actualizaciones de los alquileres ya vigentes y el precio de los nuevos contratos, cuyo precio no para de subir–. Por territorios, el ascenso ha sido mayor en Bizkaia, donde ha crecido un 8%, seguido por Araba (7,8%) y Gipuzkoa (6,4%).
Esto hace que en Gipuzkoa, el precio de la vivienda se sitúe en los 17,20 euros el metro cuadrado, unos 1.376 euros para una vivienda de 80 metros; que en Bizkaia esté en 14,73 euros el metro cuadrado y 1.178 euros el total, y que en Araba ascienda a 11,36 euros el metro cuadrado (908,8 euros por una vivienda de 80 metros). Tomando estos datos para hacer el cálculo, las subidas serían, por ejemplo, de 30,2 euros en el caso de Gipuzkoa, de 25,92 en el de Bizkaia y de 19,9 en el de Araba. Algo inferiores a si se toma en cuenta el dato del IPC (recordemos, para aquellos contratos anteriores al 25 de mayo de 2023), en cuyo caso, la subida sería de 33 euros en Gipuzkoa, de 28,2 en Bizkaia y de 21,81 en Araba. Por otra parte, la norma fija que la actualización anual debe estar recogida en el contrato.
El Ministerio lanzó ayer una herramienta web para que propietarios e inquilinos conozcan cuál es el precio máximo al que puede actualizarse la renta mes a mes. La aplicación diferencia por tipo de contrato, según se haya firmado antes o después del 25 de mayo de 2023, y si el mecanismo de actualización fijado es el índice establecido en la Ley de Vivienda.